不動産エリアガイド”東京”｜平均利回りと賃貸需要データから導く最適エリア戦略

不動産投資を東京で始めるべき理由とは？

東京不動産市場の特徴と他エリアとの違い

東京の不動産市場が他地域と異なる最大の特徴は、その圧倒的な市場規模と需要の厚みにあります。

東京都の総住宅数は約820万戸と全国の13%を占め、空き家率は10.9%（全国平均13.8%）と地方より低く抑えられています(*3)。

住まいの需給バランスが比較的良好な東京では、人口減少や空き家増加に悩む地方とは対照的に、不動産の流動性が高く、資産価値も維持されやすい傾向があります。

また、東京圏（1都3県）は全国の中でも住宅市場の比重が大きく、新規供給や取引の動きが活発です(*2)。こうしたデータが示す通り、東京は不動産需要が集中する“特殊なマーケット”であり、これが東京で投資を始める大きな理由と言えます。

人口動態から見る賃貸需要の強さ

東京の賃貸需要が強い理由は、人口動態からも明らかです。

東京都では2023年に転入者数が転出者数を6万8285人上回り、さらに2024年には7万9285人へと拡大するなど、コロナ禍を経て大都市圏への人の流れが一段と強まっています(*1)。

特に東京23区は若年層の流入が顕著で、20～24歳の転入超過数が最も多くなっています(*1)。進学や就職を機に地方から東京に移り住む人が多く、この若年単身層がワンルームなど小規模物件の賃貸需要を支えています。

対照的に地方圏では若者流出と高齢化が進み、賃貸需要の縮小が課題となっている地域もあります。

こうした人口動態の違いが、東京では空室率の低さや賃料相場の堅調さに表れており、投資家にとっても安定収益が見込める土壌となっています。

東京エリアの平均利回り相場はどれくらい？【最新データ】

東京23区における平均利回りの傾向

東京23区の投資用不動産利回りは、近年低下傾向が続いています。

物件価格の上昇により、期待できる表面利回り（年間賃料収入÷物件価格）は圧縮されてきました。最新の調査でも、東京・城南地区のワンルーム投資利回りは約3.7～3.8%、ファミリータイプでも約3.8%と低水準にあります(*3)。

このように東京の利回り相場は、札幌・仙台などの地方都市（概ね5.0～5.2%程度）に比べ低いのが現状です(*3)。しかし、その背景には賃貸需要の厚みや資産価値の安定があり、低利回りでも投資対象として選ばれ続けています。

実際、東京で表面利回り5%前後を確保できれば優良な部類に入り、無理に高利回りを追い求めなくても堅実な運用は十分可能です(*3)。

利回りのトレンドとしては当面、低水準で推移する見通しですが、投資判断の際には利回り数字だけでなく、その裏にある市場動向（価格や需要）も併せて捉える必要があります。

都心・城南・城西・城北・城東エリア別の特徴

東京23区は地域によって不動産市況や利回りに特徴があります。

都心3区（千代田区・中央区・港区）や新宿・渋谷などの副都心エリアでは物件価格が極めて高く、表面利回りは3～4%台と低めです。その反面、賃貸需要が特に強く空室リスクが小さいため、安定性に優れています。

一方、城南エリア（目黒区・世田谷区・品川区・大田区など）や城西エリア（杉並区・中野区など）は人気住宅地が多く、都心に次いで需要が高い地域です。

これらのエリアも利回りは相対的に低めですが、長期空室になりにくいバランスの良さが魅力です。

なお、城西は一括りにせず、杉並区は4～5%程度、再開発が進む中野区では高利回りの物件が見られるなど、同じ城西でも差が出やすい点は押さえておきたいポイントです(*2)。

城南も同様に、世田谷区など人気エリアは3～4%台に寄るケースがあり、エリア内でも幅があります。

さらに、城北エリア（豊島区・北区・板橋区など）や城東エリア（江東区・墨田区・足立区など）は、物件価格が相対的に抑えられる分、利回りが5～6%台に達する物件も見られます。

特に下町や郊外寄りの地域では利回りを狙える反面、駅距離や築年数、周辺雇用など条件によって需要が限定的となるケースもあるため注意が必要です。

総じて、東京でエリアを選定する際は、利回りと需要のトレードオフを理解し、自身の投資戦略に合ったエリア特性を見極めることが重要です。

東京の賃貸需要はなぜ落ちない？データで読み解く理由

年齢層別に見る賃貸需要の動向

東京では特に20～30代の単身世帯が賃貸需要を支えています。2023年のデータでも東京23区の転入超過数は5万3千人超と急増し、20～24歳がその中心となっています(*1)。

さらに2024年は23区の転入超過が約5万9千人へと拡大しており、若年層の流入が続いていることが分かります(*1)。進学や就職を機に上京する若年層が多く、ワンルームや1Kといった単身向け物件の需要増加につながっています。

一方、30代以上でも転入超過が続いており、東京で就業・子育てを希望する世帯の流入が見られます。これにより、都内の賃貸市場は幅広い年齢層から支えられており、特定の世代に偏らない底堅さがあります。

対照的に地方都市では若年人口の流出により賃貸需要が減退し、高齢化が進む地域もあるため、東京のような若い世代の流入は賃貸経営の安定要因となっています。

将来的にも、若者が集まる大学周辺やオフィス街近接エリアでは継続的な需要が期待でき、投資エリア選定時にはこうした年齢層別動向も考慮すると良いでしょう。

家賃相場と空室率の推移

東京の賃料水準は近年上昇傾向にあります。

例えば、東京23区のシングル向け賃貸物件の平均賃料は2023年12月時点で約9万4694円となり、前年同月比で5.6%上昇しました。さらに2024年3月には10万1,232円と10万円を超える水準に達し、上昇が継続しています(*4)。

ファミリー向け物件でも2023年12月時点で平均19万2662円に達し、前年比16.6%の大幅な上昇が見られます(*4)。

こうした賃料上昇の背景には、新築マンション価格高騰によるファミリー層の賃貸ニーズ増や、物価上昇に伴い契約更新時に家賃が引き上げられるケースの増加が指摘されています(*4)。

一方、空室率を示す指標として空き家率を見ても、東京の空き家率は10.9%（2023年）と全国平均13.8%を下回る低水準です(*2)。

2018年の10.4%から2023年の10.9%へと若干上昇しているものの(*2)、全国平均より低い状態が続いています。供給が増加しても人口流入がそれを吸収しており、極端な空室率悪化には至っていません。

家賃相場の堅調さと低い空室率（空き家率）が続く東京では、今後も安定した賃貸収入が見込める土壌が維持されると考えられます。

投資目的別にみる最適な東京エリア戦略

安定収益を重視したエリアの考え方

安定収益を重視するなら、空室リスクや賃料下落リスクの低いエリアを選ぶことが重要です。

具体的には、都心の主要エリアや交通利便性の高い人気住宅地が該当します。

例えば千代田区・中央区・港区など都心3区や、新宿・渋谷といった大ターミナル駅周辺の物件は、賃貸需要が常に高く景気変動時でも入居付けに苦労しにくい傾向があります。

実際、都心部は空室率の改善が続くなど回復力が強く、需給の底堅さが示唆されます。その分、物件価格が高いため表面利回りは3～4%台と低めになりがちですが、長期で見れば安定した家賃収入が期待できます。

また、治安や生活利便性に優れた城南・城西エリア（例：目黒区や世田谷区など）もファミリー層からの支持が厚く、空室期間が短い傾向です。

安定収益狙いの場合、利回りの高さよりも“空室になりにくい立地か”を優先し、将来的な賃貸需要の確実さを重視してエリア選定を行いましょう。

利回りを重視する場合のエリア選定

利回り重視の場合は、比較的物件価格が手頃で賃料との比率が良いエリアを狙う戦略になります。

東京23区内でも、城北・城東の一部地域や、都下（多摩地域）の物件では、都心に比べて取得価格が抑えられる分、表面利回りが5～6%台となる物件も見受けられます。

例えば足立区・葛飾区・板橋区などでは、ワンルームでも利回り5%超が狙えるケースがあります。

こうしたエリアでは賃料水準は都心より低いものの、購入価格が安いため相対的に高利回りを確保しやすいメリットがあります。

ただし、利回りが高い物件には相応の理由（駅から遠い、築古、小規模物件など）があることが多く、賃貸需要の弱さや将来的な資産価値下落のリスクも孕みます。利回り重視でエリアを選ぶ際は、“最低限の需要の確保”がポイントです。

例えば最寄駅から徒歩10分圏内（約600～700m）であること、周辺に大学や大きな雇用先があることなど、一定の需要が見込める条件を満たす物件を選ぶことで、高利回りと安定運用の両立を図りましょう。

東京で不動産投資に向いている物件タイプとは？

中古ワンルーム物件の特徴と注意点

中古のワンルームマンション（単身者向け区分所有物件）は、東京の不動産投資で最もポピュラーな選択肢の一つです。

特徴としては、比較的少額の自己資金から始められ、空室リスクも低めである点が挙げられます。東京都では2020年に単身世帯比率が初めて50%を超えるなど単身需要が厚く、東京23区でも駅近のワンルームは常に一定の需要があります。

中古物件であれば新築より価格が抑えられるため、表面利回りも新築より高め（例えば築20年超で6%前後になるケースも）となりやすいメリットがあります。

一方で注意点として、築年数が経過した物件では建物の修繕積立金や管理費が将来的に増加する傾向があることです。

国土交通省の指針でもマンションは30年で2回程度の大規模修繕が必要とされ(*5)、長期修繕計画作成ガイドライン（2021年改定）では計画期間を30年以上とし、その期間内に大規模修繕工事を2回以上含むことが要件とされています（一般的な周期は12～15年に1回）(*5)。

購入後はこうしたランニングコストの上昇を織り込んだ収支計画を立てる必要があります。

また、築古物件では金融機関の融資条件が厳しくなる場合もあるため、事前に融資可否を確認し資金計画を固めましょう。さらに、購入前には管理組合の運営状況や修繕履歴を確認し、将来の修繕リスクに備えることも重要です。

ファミリー向け物件の安定性

ファミリー世帯向けの間取り（2LDK以上）を持つ投資物件も、東京では安定した需要があります。入居者が長期間住む傾向が強く、頻繁に入退去が発生しにくいため家賃収入が安定しやすい点がメリットです。

特に近年はマンション購入価格の高騰でマイホーム取得を断念し、賃貸にとどまる子育て世帯も増加しています。

この影響もあり東京23区のファミリー向け平均賃料は前年比+16%超と大幅上昇しており(*4)、良質な賃貸マンションへの需要の高さがうかがえます。

加えて、2024年1～3月期には平均21万1,618円まで上昇するなど、賃料上昇が継続しています(*4)。

一方でファミリー向け物件は購入価格が高額なため利回りは低め（3～4%台）になりがちで、資金効率の面ではワンルーム投資ほど高くありません。

また間取りが広い分、一旦空室になると次の入居者を見つけるまで時間を要する場合もあるため、賃料設定や募集の工夫が求められます。それでも立地や設備条件の良いファミリー物件は長期にわたり安定収益をもたらしやすく、資産価値の維持という観点でも堅調です。

資金に余裕があり安定性を重視する投資家であれば、ファミリー向け区分マンションや一棟アパートへの投資も検討する価値があるでしょう。

築古物件を再生する投資手法

築古（築年数の経った）物件を購入し、リフォームやリノベーションによって再生する投資手法も東京で注目されています。

この手法のメリットは、物件を安く取得できるため初期投資額を抑えられる点と、改修後に賃料や売却価格を引き上げて収益を高められる点です。

例えば、古い戸建てや中古アパートをリノベして貸し出すケースでは、取得費用が低いぶん表面利回りが高くなりやすく、内装や設備を一新することで入居付けもしやすくなります。

ただし、築古物件では見えない部分の老朽化（耐震性や配管など）により想定以上の改修費がかかるリスクがあります。購入前に建物診断を実施し、必要なリフォーム費用を試算した上で採算が合うか判断することが重要です。

さらに、改修後の物件に適正な家賃設定を行い、地域相場とかけ離れない範囲で募集することで、空室リスクを抑えつつ高利回り運用を実現しやすくなります。

東京で失敗しないためのエリア選定ポイント

再開発エリアを見極める際の判断軸

再開発が進行中または計画されているエリアは、将来的な資産価値向上や賃貸需要拡大のチャンスとなり得ます。しかし、投資判断ではいくつかの軸で見極めが必要です。

第一に、プロジェクトの規模と内容です。例えば大規模な駅前再開発でオフィス・商業施設が整備される場合、新たな雇用創出によって周辺の居住需要が高まる可能性があります。

一方、小規模な再開発ではエリアへの影響も限定的になりやすい点に注意が必要です。

第二に、再開発の進捗スケジュールです。完成が数年先の場合、その間の物件保有コストや収支計画を考慮する必要があります。

第三に、既存の街の需要とのバランスです。すでに人気エリアでの再開発ならさらなる価値上昇が見込めますが、需要が乏しい地域での再開発ではテコ入れ効果も限定的でしょう。

具体例として品川駅周辺では、高輪ゲートウェイ周辺の大規模プロジェクトや、品川駅周辺の複数開発が進行しており、企業進出・雇用の増加が見込まれます。

一方、リニア中央新幹線については開業時期が未定となっており、かつて想定されていた時期から遅延しています。再開発エリアに投資する際は、こうした前提が変わり得るテーマほど、最新情報を確認したうえで内容とスケジュールを評価することが大切です。

その上で、早期取得による成長取り込みか、竣工後の安定期を狙うかといった戦略を立て、リスクとリターンのバランスを検討しましょう。

需給バランスから見る将来性の考え方

エリアの将来性を判断するには、賃貸マーケットの需給バランス分析が欠かせません。具体的には、今後その地域で供給される新築物件数（供給）と、人口動態や世帯数の見通し（需要）を比較検討します。

供給面では、都市計画や建築計画の情報から、大規模マンション建設や開発プロジェクトの予定を把握できます。特定エリアで今後大量の新築賃貸マンション供給が控える場合、競合増加で家賃相場の下落や空室率上昇を招くリスクがあります。

一方、需要面では地域の人口予測や世帯数推計を確認します。東京都全体では人口増が続くものの、区によっては高齢化や世帯減少が予想される場所もあります。

例えば湾岸エリアは若い世代の流入で需要増が期待できますが、郊外部では将来的に世帯数が頭打ちとなる地域もあり得ます。

国や東京都が公表する統計データや住宅需要予測を活用してエリアごとの将来需要を把握し、需要に対し供給過剰とならない地域を選ぶことが安全策です。

さらに長期運用を前提とする場合は、将来の需給が変化したとき（供給増・世帯数の伸び鈍化など）のシナリオも織り込んで、家賃下落や空室の「許容幅」を見積もっておくと失敗しにくくなります。

まとめ｜東京不動産投資は「利回り相場×賃貸需要×エリア戦略」で判断する

東京への不動産投資を検討する際は、「利回り相場」「賃貸需要」「エリア戦略」の3点を総合的に判断することが成功の鍵となります。

第一に利回り相場では、東京特有の低利回り環境を踏まえ、収支計画を保守的に立てることが重要です。

第二に賃貸需要では、人口流入や低空室率が裏付けるように需要の強さが際立つため、そのメリットを最大限享受できるエリア・物件を選びましょう。

第三にエリア戦略では、自身の投資目的（安定収益か高利回り重視か）に応じて適切な地域を見極める必要があります。

記事内で紹介した最新データ（人口動態・空室率・家賃・利回りなど）を参考に、市場動向を的確に把握しながら判断することで、東京不動産投資の成功確率を高められるでしょう。

堅実な情報分析に基づき、リスクとリターンのバランスが取れた投資判断を心掛けてください。ぜひ本記事のポイントを踏まえ、東京での不動産投資を検討してみてください。

よくある質問（FAQ）｜東京の不動産投資でよく聞かれる疑問

東京不動産投資では利回りはどこまで見ればよいですか？

東京は他地域に比べ利回りが低いため、表面利回りで5%前後確保できれば上出来と言えます。極端に高い利回りを求めるより、堅実な収支計画を立てることが重要です。

都心部のワンルーム投資利回りは概ね3～4%台で、郊外や築古物件でも5～6%程度が一般的です。

利回りだけに囚われると、空室や修繕といったリスクを見落とす恐れがあります。東京では利回り水準よりも安定した需要や資産性を重視する姿勢が大切です。

適正な利回りと十分な需要が見込める物件を選び、無理のない返済計画で運用することで、長期的に安定した利益を得やすくなります。

都心と郊外ではどちらのエリアが安全ですか？

安全性を重視するなら、基本的には都心エリアの方が空室リスクや資産価値下落リスクが低く安心です。郊外エリアは利回りが高い傾向にありますが、その分需要減少時の影響を受けやすい点に注意が必要です。

都心部（山手線内側や主要ターミナル駅周辺）は賃貸需要が常に旺盛で、入居者が見つからないリスクが極めて小さいです。周辺環境や交通利便性も整っているため、資産価値も下支えされます。

一方、郊外では場所によって需要の強さに差があり、駅から遠い物件などは空室が長期化するケースもあります。

東京の不動産投資は今が買い時ですか？

「今が絶対の買い時」と断言することはできませんが、東京の不動産市場は長期的な需要が堅調なため、現時点でも投資検討する価値は十分にあります。ただし、物件選びは慎重に行い、高値掴みのリスクを回避することが重要です。

足元では金利上昇局面に入っているものの、東京圏の賃貸需要は依然として旺盛なため、運用面では追い風となる部分もあります。

一方で、物件価格自体は近年上昇が続き、新築マンション価格が高水準になるなど割高感も指摘されています。金利上昇が続けば物件価格の調整もあり得るため、将来的な価格変動リスクは念頭に置く必要があります。

焦って購入するよりも、十分に市場調査を行い、自分の投資目的に合致した物件を適正価格で見極めることが大切です。

タイミングを計るのは難しいため、「買い時」は外的要因ではなく、自身が納得できる優良物件に出会えた時と考えましょう。

出典元
*1 総務省：「住民基本台帳人口移動報告」
*2 総務省：「住宅・土地統計調査」
*3 日本不動産研究所：「不動産投資家調査」
*4 LIFULL HOME’S：「賃貸マーケットレポート」
*5 国土交通省：「マンション修繕積立金ガイドライン」