【2025年最新版】収益不動産は相続税対策になる？仕組み・メリット・節税方法などをわかりやすく解説

相続税の基本と課税対象をわかりやすく解説

相続税がかかる条件と対象財産とは？

相続税は、被相続人（亡くなった人）の遺産総額から債務や葬儀費用などを差し引いた「正味の遺産額」が、法律で定められた基礎控除額を超える場合に課税されます。

基礎控除額は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算され、例えば法定相続人が2人なら3,000万円+1,200万円＝4,200万円が控除されます(*1)。この基礎控除額を超えた分が課税対象（課税遺産総額）となり、その部分に対して相続税が発生します。

また、相続税の課税対象となる財産は現金、預貯金、不動産、有価証券、貴金属、自動車など被相続人が残したほぼすべての資産が含まれます。生命保険金や死亡退職金なども一部非課税枠がありますが、一定額を超える分は課税対象に加算される点に注意しましょう。

誰もが相続税を支払うわけではなく、遺産が基礎控除内に収まる場合は申告・納税の必要はありません。

相続税の課税評価額とその計算方法

相続税を計算する際には、各財産を相続税独自の評価方法で評価し直した「課税評価額」を用います。

まずプラスの財産総額（不動産、現金預金、株式、保険金の非課税限度超過分など）から、マイナスの財産（借入金など債務）や葬儀費用を差し引いて正味の遺産額を算出します。

次に正味の遺産額から前述の基礎控除額を差し引き、残った課税遺産総額に対して税率を適用して相続税額を求めます。

相続税の税率は累進課税で、課税遺産総額が多いほど10％〜55％の範囲で段階的に高くなります。例えば課税遺産総額が5,000万円の場合、税率は30％（控除額700万円）となり、税額計算上は「5,000万円×30％-700万円＝800万円」です。

なお、配偶者には配偶者の税額軽減（配偶者控除）があり、取得した遺産額が「1億6,000万円」まで、または法定相続分相当額までは相続税がかかりません。この特例によって多くの場合、配偶者の相続税負担は大幅に軽減されます。

そのほか相続税にはさまざまな控除・特例制度が用意されており、上手に適用することで課税評価額を減らし最終的な税額を抑えることも可能です。

収益不動産はなぜ相続税対策になるのか？

現金よりも不動産の評価額が低くなる理由

相続財産の評価額は、現金と不動産で大きく異なります。現金（預貯金）は額面そのままが評価額になりますが、不動産は相続税評価額（財産評価額）が時価より低めに算定される仕組みだからです。

具体的には、土地の評価には国税庁が公表する路線価が用いられますが、路線価は公表地価（時価）の約80％程度に設定されており、固定資産税路線価は公表地価の約70％程度に設定されています(*2)。つまり同じ1億円の価値がある資産でも、現金なら評価額は1億円ですが、土地の場合は時価1億円相当でも相続税評価額はおよそ8,000万円程度に抑えられる計算です。

また建物（家屋）の固定資産税評価額は建築費の約60%程度、または新築時の再建築価格の60〜70%程度とされています。時価より圧縮された評価額になるため、同じ金額の現金と不動産を比べると不動産の方が評価額が低く出る傾向にあります。

さらに収益不動産（賃貸用の不動産）の場合、賃貸に伴う評価減の特例が適用され、現金より一層評価額が低くなる点が大きな違いです。要するに、同じ1億円の資産でも現金で持つより不動産で持った方が相続税評価額を圧縮できるため、結果的に相続税の節税につながります。

貸家建付地・貸家評価減の仕組み

収益不動産が現金より評価額を低くできるのは、「貸家建付地」と「貸家」に関する評価減制度があるためです。

賃貸中の建物（貸家）は、借家権が設定されオーナーの自由利用が制限されることから、固定資産税評価額から借家権割合30％相当を控除できます（満室なら評価額30％減、空室があれば割合に応じ減額）。

また、その貸家が建っている土地（貸家建付地）は、自用地としての評価額から借地権割合×借家権割合（30％）×賃貸割合の分だけ差し引いて評価する決まりです。地域にもよりますが、更地時の評価額から約20％程度の減額になるケースが一般的です。

つまり、賃貸物件の場合は建物・土地ともに評価額を抑えられるため、現金で持っている場合に比べて大幅に相続税評価額を下げることが可能です。

相続対策として収益不動産を持つ4つのメリット

相続税評価額を抑えられる

収益不動産を活用する最大のメリットは、相続税評価額を大きく圧縮できることです。現金や自宅など自用の資産に比べて、賃貸用不動産は評価額が低く算定されるため課税遺産総額を減らす効果が期待できます。

例えば現金1億円をそのまま相続すると評価額は1億円ですが、1億円で賃貸アパートを建築した場合、建物・土地の両面で評価減が働き、合計評価額が6,000万円程度に圧縮されたケースがあります。

評価額が大幅に下がれば適用される税率も低くなる可能性があり、相続税額の大幅減少につながります。特に相続財産が基礎控除額を少し超える程度の場合でも、不動産への組み換えによって課税ライン以下に収めることができれば、相続税そのものをゼロにできる可能性もあります。

相続後も安定した家賃収入が得られる

収益不動産を相続すれば、相続後も継続的に家賃収入という形で現金収入を得られる点も大きなメリットです。現金をそのまま遺しても銀行利息はごくわずかですが、賃貸不動産であれば毎月の家賃という不労所得が生まれ、遺産を受け取った相続人にとって長期的な安定収入となります。

例えば親からアパート1棟を相続した場合、その後も入居者からの賃料収入が定期的に入り、相続人の生活費や老後資金の足しにすることができます。収益不動産はこのように相続「後」もお金を生み出す資産として機能するため、単なる節税対策を超えたメリットがあると言えるでしょう。

ただし、家賃収入には所得税・住民税がかかるため、相続税が減ってもその分毎年の所得税負担が増えるケースもあります。節税効果と収入増のバランスを見ながら活用することが大切です。

分割が難しい土地の活用にもなる

不動産は現金と違って分割しにくい資産ですが、収益不動産として活用することで相続時の分割対策にも役立つ場合があります。

例えば親から評価額の高い土地を相続する際、そのままでは相続人同士で「誰がどの部分を取得するか」で揉めてしまう恐れがあります。しかし生前にその土地に賃貸マンションを建て収益物件化しておけば、土地自体は共有で相続しつつ、得られる家賃収入を相続人間で配分するといった形で実質的に財産を分けることも可能です。

また、不動産を法人名義にしておき、相続人がその法人の株式を承継する形にすれば現物不動産を無理に分割せずに済みます。収益不動産への転用は、分割が難しい土地を「収入」という形で分割する手段にもなり、結果的に争族（相続人同士の争い）の防止に寄与するメリットがあります。

ただし不動産を共有で相続すると管理方針の相違などから別のトラブルを生む可能性もあるため、共有ではなく上記のような法人活用なども視野に入れておくと安心です。

生前贈与と組み合わせた節税が可能

収益不動産は、生前贈与と組み合わせることで一層の節税効果を発揮できます。例えば賃貸物件から生じる家賃収入を毎年子や孫に年間110万円以内ずつ贈与すれば、非課税枠内で資産を移転し将来の相続財産を減らすことが可能です。

また、不動産そのものを相続前に贈与する方法も考えられます。賃貸不動産は評価額が低いため、同じ価値の現金を贈与するよりも贈与税負担を抑えられるケースがあります。

さらに、贈与税には相続時精算課税制度（生前に2,500万円まで特別控除できる制度）もあり、例えば子に収益不動産をまとめて贈与しておいて将来の相続財産から除外するといった対策も可能です。

ただし、生前贈与を多用すると将来の相続税で加算対象になる点（※現行では相続開始前3年以内の贈与が加算。今後延長の可能性あり）や、不動産を贈与する際の登録免許税・不動産取得税などコストにも留意しましょう。専門家の助言を得ながら、生前贈与と収益不動産活用をバランスよく組み合わせることが重要です。

収益不動産による節税の具体例｜シミュレーションで解説

現金1億円 vs 不動産1億円の評価差

ここでは、現金をそのまま相続した場合と、同額の資金で収益不動産を取得した場合で相続税評価額にどれほど差が出るかシミュレーションしてみます。

• • 現金はそのまま100%の評価で相続税の対象になります。

• • 収益不動産に組み換えると、建物・土地ともに評価減のルールが適用され、相続税評価額が大幅に圧縮されます。

• • 結果として、相続税の課税対象がほぼ半減することになり、節税効果が非常に大きくなります。

賃貸アパート・マンションでの圧縮例

実際の事例でも、収益不動産による評価圧縮効果が確認されています。あるケースでは、被相続人が保有していた現金1億円で都内に賃貸マンションを建築したところ、相続税評価額は約6,100万円まで下がりました。

建物部分に借家権割合30％の評価減が適用され評価額約2,100万円、土地部分も借地権・借家権による減額で約4,000万円の評価額になったためです。その結果、課税遺産総額がおよそ4,000万円圧縮され、相続税額も大幅に減少しました。

収益不動産を相続税対策に活かすための条件と注意点

形式だけの賃貸はNG！｜貸付実態が必要

収益不動産の節税効果を得るには、実態として賃貸経営を行っていることが大前提です。形だけ物件を所有していても、実際に第三者に貸していない遊休不動産には貸家・貸家建付地の評価減は適用されません。

例えば空き家や更地をただ持っているだけでは評価額は下がらず、節税効果は得られないので注意が必要です。

また、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地の50％評価減）を受けるには、被相続人が生前に継続して貸付事業を営んでいた宅地であることが条件になります。平成30年度税制改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した土地は原則としてこの特例を利用できなくなりました(*3)。つまり「亡くなる直前に駆け込みでアパートを建てる」といった形式だけの対策は認められず、少なくとも3年以上の賃貸実績が求められるため早めの準備が重要です。賃貸契約書や賃料の授受記録など賃貸の実態を示す証拠もきちんと残しておきましょう。

不適切な物件だと逆に税負担が増えることも

収益不動産は選び方を誤ると、節税効果以上にコストや税負担が増えてしまう恐れもあります。例えば都心部の高額なマンションを購入した場合、評価額は下がるものの元の価格が非常に高額なため課税遺産総額自体は大きく、節税効果が物件価格に見合わないことがあります。

また、賃貸需要の乏しいエリアの物件を取得すると空室が埋まらず、期待した家賃収入が得られないばかりか、空室部分について借家権割合の評価減も受けられず評価額が想定より下がらないケースもあります。

さらに、家賃収入がプラスになれば毎年の所得税・住民税が増えるため、相続税だけ見れば得をしてもトータルでは税負担が増える可能性も指摘されています。

このように、不動産投資そのものの採算性や税全体のバランスを考慮せず物件を選ぶと、かえって損失や税負担増につながりかねません。物件購入の際は立地条件や利回り、将来的な資産価値まで見極め、節税と投資効果の両面から「適切な物件」を選定することが重要です。

管理・運営がうまくいかないとトラブルに

収益不動産を維持していくには、適切な管理・運営が欠かせません。賃貸経営に不慣れなまま放置すると、入居者とのトラブルや物件の老朽化によるクレームなど問題が生じるリスクがあります。

例えば、家賃滞納者への督促や近隣トラブルへの対応、建物の定期清掃や修繕の手配など、オーナー業務は多岐にわたります。相続人が高齢で管理が難しい場合や遠方に住んでいる場合は、不動産管理会社に業務を委託することも検討しましょう。

また、賃貸物件は経年とともに劣化が進み、大規模修繕やリフォームに多額の費用が必要になることもあります。そうした費用に備えて資金を積み立てておかないと、いざという時に資金繰りが厳しくなる恐れもあります。

さらに、相続人同士で物件を共有していると意見の対立から管理方針が定まらず、最悪の場合賃貸経営が行き詰まってしまうことも考えられます。収益不動産を相続税対策に活かすなら、運営管理面の計画や体制づくりまで含めて継続的に成功させる視点が必要です。

相続前にやっておきたい3つの準備

収益不動産の名義整理・法人活用の検討

収益不動産を含む相続対策では、「資産の持ち方」を事前に整理しておくことも大切です。

まず、複雑な共有名義になっている不動産があれば生前に名義を整理しましょう。共有状態は相続時の揉め事の種になりかねないため、可能なら単独名義にするか、場合によっては不動産管理会社など法人を設立して法人名義に切り替える方法も有効です。

収益不動産を法人に所有させれば、オーナー個人の資産を減らして相続財産そのものを圧縮できます。またオーナーが亡くなっても不動産自体は法人に残るため、相続登記の手間が省け、複数の相続人でその法人の株式を分け合うことで柔軟に資産承継できるメリットもあります。

ただし法人設立や維持には費用がかかる点も踏まえ、専門家と相談しながら総合的に判断してください。

節税の実行タイミングを見極める

相続税対策として収益不動産を活用する場合、その実行タイミングも重要です。

前述のように小規模宅地等の特例の適用には3年以上の賃貸実績が求められるなど、効果を得るには一定の時間が必要な施策もあります。そのため、相続が差し迫ってから慌てて動いても間に合わない場合があります。できるだけ早い段階から計画を立て、資金準備や物件選定を進めることが理想です。

ただし、相続税法や不動産市況は変化し得るため、早ければ良いというものでもありません。例えば不動産価格が非常に高騰している時期に購入すると割高な投資となり、節税効果が目減りする可能性がありますし、逆に賃貸需要が低迷している時期だと空室リスクが高まります。適切なタイミングを見極めるには、経済動向や税制改正の動きにもアンテナを張りつつ、必要であれば専門家のアドバイスを受けるとよいでしょう。

相続発生の少なくとも数年前には具体的な対策を実行に移せるよう準備を整えておくことをおすすめします。

税理士・不動産専門家との事前相談

収益不動産による節税策は、税務と不動産の両面に精通した専門家の助言が欠かせません。

相続税に強い税理士に相談すれば、家族構成や資産状況に応じた最適な対策プランを提案してもらえます。例えば資産全体を把握したうえで「どの程度不動産に組み換えるのが効果的か」「小規模宅地等の特例をどの物件に適用できそうか」といった具体的な試算も可能です。

また不動産については、信頼できる不動産会社や不動産コンサルタントにも相談し、良質な収益物件の情報提供を受けたり運用のサポートを受けたりすると良いでしょう。収益不動産は一度取得すると簡単に方針転換できないため、購入前の段階で収支シミュレーションや出口戦略（将来的に売却するか、法人に移すかなど）まで検討しておく必要があります。

税理士と不動産のプロ、それぞれの知見を組み合わせて事前にしっかり相談し、万全の体制で相続に備えましょう。

収益不動産の活用は、節税だけでなく「資産形成」にも効果的

相続後も収入源として機能する資産

収益不動産は相続税の節税手段であると同時に、相続人にとって有益な資産でもあります。相続後も家賃収入をもたらすため、単に税金を減らすだけでなく相続人の生活を支える財産として機能します。

例えば親から受け継いだ賃貸アパートが毎年数百万円の家賃収入を生み出す場合、それは長年にわたり子や孫の安定収入となり、教育費や生活費に充当することも可能です。現金で遺産を受け取った場合、一度使えば目減りしてしまいますが、収益不動産なら適切に管理する限り継続的なキャッシュフローが得られる点で有利です。

ただし、前述のように家賃収入には所得税等がかかるため、その分の納税資金も考慮に入れる必要があります。

また、相続人自身が高齢の場合は収入より管理負担の方が重荷になるケースもあり得るため、必要に応じて管理会社に委託して不労所得化する工夫も大切です。総じて収益不動産は「遺産を将来の収入源に変える」有効な資産形成手段と言えるでしょう。

不動産管理会社を使った長期運用戦略

収益不動産を長期的に活用するには、不動産管理会社（資産管理会社）の設立も有効です。資産管理会社を設立して不動産を法人所有にすれば、半永久的に家族で運用できる体制を築けます。会社形態にすることで経費計上の幅が広がり、法人税率が個人より低ければ所得税の負担を軽減できるメリットがあります。

さらに、親族を資産管理会社の役員にして家賃収入を役員報酬として分散すれば、贈与税をかけずに次世代へ財産を移転することも可能です。

こうした仕組みにより、収益不動産による富を家族内で効率よく循環・蓄積させ、世代を超えた資産運用が実現します。ただし、法人運営にはコストや手間もかかるため、家賃収入の規模や家族構成を踏まえて採算に合うか慎重に検討する必要があります。

収益不動産で相続税対策をするときによくある質問（FAQ）

Q1 どんな不動産でも節税効果はあるの？

節税効果が大きいのは、あくまで賃貸に出している収益不動産です。

賃貸に出していない不動産、例えば誰も住んでいない空き家や遊休土地には貸家・貸家建付地の評価減が適用されません。そのため「不動産なら何でも現金より有利」というわけではなく、実際に第三者に貸している物件であることが重要です。

ただし、自宅については小規模宅地等の特例（特定居住用宅地）により330㎡まで評価額を80％減額できる制度があり、一定の要件を満たせば大幅な評価減が可能です。また更地の場合も将来的に賃貸に供する予定があるなら、早めに建物を建てて賃貸物件化し、貸家建付地としての評価減を効かせることが有効でしょう。

一方、郊外など借り手がつきにくい物件を無理に購入しても、空室だらけでは評価減の恩恵を十分受けられません。節税効果を得るには「貸せる不動産」であることが前提となる点に留意しましょう。

Q2 相続税評価額と実勢価格が大きく違うのはなぜ？

相続税評価額（財産評価額）が市場での実勢価格より低く算定されるのは、税法上の評価基準が定められているためです。

国税庁の財産評価基本通達により、土地は路線価方式または倍率方式で評価され、多くの場合時価の2割～3割程度低い水準に評価額が抑えられます(*2)。建物も固定資産評価基準に基づき算定されるため、新築時から時価の6～7割程度の評価額が付くのが一般的です。

さらに賃貸不動産には借家権割合30％や小規模宅地等の特例などの減額規定があり、これらを適用すると評価額は一段と下がります。こうした仕組みにより、相続税の計算上は実勢価格より低い評価額が用いられるため、売買時の市場価格と大きな差が生じることがあります。

これは節税のチャンスでもありますが、反面、市場価値が下がるわけではない点には注意が必要です。評価額が低い物件でも売却時の価格や固定資産税評価には実勢価格が影響しますので、資産の時価ベースでの損益やコストも併せて考慮することが大切です。

Q3 法人名義にした場合、相続税対策になる

不動産を法人名義（資産管理会社など）にすることは、活用次第で相続税対策として有効です。

メリットとして、法人に不動産を移せばオーナー個人が保有する資産が減り、個人の相続財産を圧縮できます。また、被相続人が亡くなっても不動産は法人に属したままなので、相続登記の手続きが不要になり、相続人は法人の株式を取得する形で承継できます。

さらに、家族を資産管理会社の役員にして役員報酬を支払えば、贈与税をかけずに生前から親族へ財産を移転できるメリットもあります。

一方、注意点もあります。オーナーがその法人株式を100%持っている場合、株式の評価額が不動産を直接所有する場合と同程度になるケースもあります。また、不動産を法人に移す際には不動産取得税や登記費用がかかり、売買で移すなら譲渡益にも課税されます。法人運営には維持費や税務申告が必要になるため、こうしたコストも考慮しなければなりません。

適切に活用できれば法人名義化は有力な相続対策となり得ますが、導入にあたっては専門家と十分に検討することをおすすめします。

まとめ｜収益不動産は“正しく使えば”強力な相続税対策になる

収益不動産を活用した相続税対策について、その仕組みやメリット・注意点を解説してきました。

現金を不動産に組み換えることで評価額を圧縮し相続税を減らす効果は、確かに大きな魅力です。特に賃貸物件ならではの貸家・貸家建付地の評価減や小規模宅地等の特例を適用できれば、相続税の課税価格を大幅に引き下げることが期待できます。

一方で、物件選びや賃貸経営の管理を誤ると期待した効果が得られないばかりか、コストやトラブルが増えるリスクもあります。不動産は現金と違って流動性が低く市況の影響も受ける資産ですから、長期的な視野で計画を立てることが大切です。

適切なタイミングで信頼できる専門家のアドバイスを受けつつ進めれば、収益不動産は相続税対策のみならず次世代への資産形成にも有効な手段となるでしょう。『正しく使えば』収益不動産は強力な相続税対策になり得ます。今回解説したポイントを踏まえ、ぜひご自身の状況に合った最善のプランを検討してみてください。

※この記事の内容は2025年1月時点の暫定に基づいており、今後の見通し修正により変更される可能性があります。

出典元
*1 国税庁: 「No.4102 相続税がかかる場合」
*2 国税庁: 「令和５年分の路線価等について」
*3 全日本不動産協会: 「貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例について」