不動産投資の利回り計算の方法は？ シミュレーション例を用いて利回りと年間収支の計算方法を解説します

不動産投資の利回りとは？種類と計算の基本をわかりやすく解説

不動産投資の利回りとは、購入価格に対する年間家賃収入の割合を指します。

利回りが高いほど投資物件の収益性が高いことを意味し、投資判断の基本となる指標です(*1)。不動産投資には、経費を含めない「表面利回り」と、経費控除後の収益で見る「実質利回り」の2種類があります。

なお、ローンを利用する場合は、利回りだけでなく借入金利とのバランス（手残りの出やすさ）もあわせて確認することが重要です。

表面利回りは「家賃収入だけ」で見る簡易指標

表面利回りとは、物件の購入価格に対して得られる年間家賃収入の割合を示す指標です。

計算式は「年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100」で、例えば年間賃料収入が120万円で物件価格が2,000万円の場合、表面利回りは6％となります。

この数値は物件価格に対して1年間で6％分の家賃収入が得られることを意味します。

表面利回りは簡便で、複数物件の収益性を比較する指標としてよく用いられます。ただし前述の通り経費を考慮していないため、この数値だけを過信しないよう注意が必要です。

なお、計算には通常、購入時の諸費用（仲介手数料や登記費用など）は含めず、純粋な物件価格のみを用います。一方で、より現実に近づけたい場合は「物件価格＋購入時諸費用」を分母にして、投下資金ベースで利回りを把握する方法もあります。

実質利回りは「経費・諸費用込み」で見る本当の収益性

実質利回りとは、年間家賃収入から管理費や固定資産税、保険料などの経費を差し引いた後の正味の収益に基づく利回りです。

計算式は「(年間家賃収入－年間経費) ÷（購入価格＋購入時諸費用）×100」で求められます。先ほどの例で年間経費が20万円、購入時諸費用が200万円かかった場合、実質利回りは「(120万円−20万円)÷(2,000万円＋200万円)×100＝約4.5%」となります。

概算として、購入時諸費用を除いて「(年間家賃収入－年間経費) ÷ 購入価格」で計算されることもありますが、投資判断では諸費用まで含めた計算がより現実的です。

表面利回りに比べて計算に必要な情報が多いものの、経費控除後の“本当の収益性”を示す数値と言えます。

また、初心者が見落としやすいのが「空室」です。満室を前提にせず、たとえば空室率5〜10％程度を見込んで家賃収入を保守的に設定すると、より現実的な見立てになります。

加えて、年間経費は物件タイプによって差が出やすく、目安としては家賃収入の20〜35％程度で見積もると、概算でも判断しやすくなります。

実質利回りは「ネット利回り」と呼ばれることもあり、広告には掲載されないため、投資家自身で算出する必要があります。購入後の現実的な手取り収益を把握するうえで、欠かせない指標です。

一般に、実質利回りは表面利回りよりも1〜2ポイント程度低くなる傾向があります。

利回りは投資判断の入口であり最終判断ではない

利回りが投資判断に欠かせないのは、その物件が投資に見合う収益を生み出すかどうか一目で把握できる指標だからです。

年間の利益率として示されるため、異なる物件同士や他の投資商品の利回りと比較することも容易になります。利回りは投資家にとって欠かせない判断材料であり、専門機関の調査でも個別不動産の利回り情報が重要だと指摘されています(*2)。

加えて、ローンを使う場合は「利回り」と「借入金利」の差が、実際の手残り（キャッシュフロー）に直結します。利回りの数字だけでなく、金利負担を踏まえて無理のない収支が出るかまで確認することで、投資判断の精度が高まります。

不動産投資の収益指標は？利回り以外の重要な計算項目

NOIは物件そのものの稼ぐ力を測る指標

NOI（営業純利益／純収益）とは、不動産の賃貸事業による「ローン返済・税金を考慮する前」の収益力を示す指標です（NOIは“Net Operating Income”の略）。

総収入である家賃収入から、管理運営にかかる費用（固定資産税、修繕費、保険料など）を差し引いて算出します(*3)。例えば年間賃料収入が500万円で経費合計が100万円なら、NOIは400万円となります。

また、実務では満室前提ではなく空室率を織り込むと、より現実的なNOIになります（例：家賃収入×(1−空室率)−運営経費）。NOIは利回り計算では実質利回りの算出にも用いられるほか、NOI利回り（NOI÷投下資金）のように、物件の収益性をより実態に近い形で比較する際にも役立ちます。

さらに、NOIはNPV（正味現在価値）やIRR（内部収益率）など高度な投資評価を行う際の基礎データにもなります。一般に、NOIが高い物件ほど収益性が高く、金融機関の融資審査でも重視されます。

このように、NOIはローン返済や税金の影響を受けないため、物件そのものがどれだけ安定して稼げるかを判断する指標として活用されます。

キャッシュフローは手元に残る現金を示す最重要指標

キャッシュフローとは、収入から支出を差し引いた後に手元に残る現金の流れを指します（CFと略されることもあります）。

不動産投資においては、物件から得られる賃料収入から、管理費や税金などの経費に加えてローンの元利返済額を差し引いた残額が年間キャッシュフローとなります。言い換えれば、実質利回りで得た純利益からローン支出をさらに控除したものです。

キャッシュフローがプラスであれば賃料収入だけで運用が回っている状態、マイナスであれば持ち出し（自己資金の追加補填）が必要になる状態を意味します。安定した不動産経営のためには、キャッシュフローが継続的にプラスになることが望ましく、投資前のシミュレーションで十分に確認しておく必要があります。

なお、実務では税引き前／税引き後を分けて考えると、手残りのズレを防ぎやすくなります（税引き後は所得状況等で変動します）。

つまりキャッシュフローは、帳簿上の利回りではなく、実際に投資家の手元にどれだけ現金が残るかを示す重要な指標です。

IRRは保有から売却まで含めた総合的な年平均収益率

IRR（内部収益率）とは、投資期間全体で見た資金の年平均の収益率を表す指標です。

物件の購入から売却までに得られる一連のキャッシュフロー（毎年の賃料収入や最終的な売却益）を考慮し、現在価値に割引いて計算されます。

簡単に言えば、将来の収支を全て含めた上での“実質的な年利回り”がIRRです。単年の利回りでは捉えきれない長期的な投資効率を評価できるため、不動産開発プロジェクトや複数物件を比較する際に活用されます。

投資家はIRRと自身の目標利回り（ハードルレート）を比較し、上回っていれば投資妙味あり、下回っていれば見送るといった判断が可能です。

なお、IRRの算出は手計算が難しいものの、エクセル関数やシミュレーションソフトを使えば容易に求めることができます。近年は金利やコスト条件によって手残りが変わりやすいため、単年の利回りだけでなくIRRで投資全体を点検することも有効です。

このようにIRRは、保有中の収益だけでなく売却益まで含めて評価できるため、不動産投資全体の成績を測る総合指標といえます。

利回り計算・シミュレーションに必要なデータは？入力項目一覧

家賃と空室率は収入の前提条件を決める要素

家賃収入は、不動産投資の収益シミュレーションで最も基本となるデータです。

まず物件の周辺相場を調査し、現実的な想定賃料（月額）を設定します。その賃料に12を掛けることで年間家賃収入を算出します。

ただし、常に満室とは限らないため、空室による収入減も織り込む必要があります。例えば入居率95％（空室率5％）を想定する場合、年間家賃収入は満室時の95％に調整して計算します。

一般に、都市部の人気エリアや築浅物件なら空室率5％以下に抑えられる一方、地方や築古の物件では空室率1割以上を見込むケースもあります。

また、空室率は物件の条件だけでなくエリアの需要や人口動態によっても差が出やすい点に注意が必要です。

現に、日本全国の空き家率は13.8％に達しており(*4)、物件によっては想定以上の空室リスクもあり得ます。エリアの需要動向や物件の魅力を考慮し、現実的な賃料水準と空室率を設定することが大切です。

このように、家賃と空室率は「収入の前提条件」となるため、楽観せず保守的に設定することが、シミュレーション精度を高めるポイントです。

管理費・税金・修繕費は収益を確実に削る固定コスト

管理費や各種経費もシミュレーションに欠かせないデータです。

区分マンションの場合は毎月の管理費や修繕積立金がかかり、一棟物件でも共用部の電気代・清掃代など維持管理費が発生します。不動産会社に賃貸管理を委託する場合は、家賃の5％前後を管理手数料として見込む必要があります。

さらに固定資産税（評価額の1.4％が標準税率）や不動産取得税などの税金、火災保険料、入居者募集の広告料、年間数％程度の修繕費積立（将来の設備交換やリフォームに備える）なども計上します。

こうした経費の合計額を年間で見積もり、家賃収入から差し引いて実質利回りやキャッシュフローを計算します。

物件の種類や築年数によって経費率は異なりますが、一般的には年間家賃収入の20～30％程度を経費として見込むケースが多くなっています。

特に築年数が進むほど修繕費のブレが大きくなるため、最低限の積立を前提に置いておくと、シミュレーションが現実に近づきます。

経費は発生を避けられない支出であるため、少なめに見積もるよりも、やや多めに想定しておく方が実態に近い結果になります。

ローン条件はキャッシュフローを左右する最大要因

ローン利用の条件設定もシミュレーションにおいて重要です。

自己資金として頭金をいくら投入し、残りをいくら借り入れるか（借入額）をまず決めます。借入額が大きいほど月々の返済負担が増えますが、自己資金割合が大きいほどローン返済後の手取りキャッシュフローは安定しやすくなります。

次に、融資金利（年利）と返済期間を設定します。金利が高いほど毎月の利息負担が増え、返済期間が短いほど月々の元利返済額は大きくなります（逆に返済期間を長く取れば毎月負担は軽くなりますが、総支払利息は増えます）。

例えば金利2％・返済期間20年で1,000万円を借りた場合、毎月約5万円強の返済となります。

これらローン条件によって年間の支出額（ローン返済分）が決まるため、キャッシュフローをシミュレーションする際には、金利が上振れした場合でも黒字を維持できるか（余裕のある条件か）をあわせて確認しておくことが大切です。

ローン条件は収益性を左右する最大の要因の一つであり、「返せるか」ではなく「返しても余裕が残るか」という視点で設定することが重要です。

【計算式】不動産投資の利回りはどう求める？表面利回り・実質利回りの具体例

表面利回りは物件価格と家賃だけで簡単に算出できる

表面利回りの計算方法はシンプルです。物件価格と年間家賃収入の2つの数字がわかれば算出できます。

計算式は「年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100（％）」です。

例えば、購入価格2,000万円の物件で年間家賃収入が120万円の場合、表面利回りは「120万円 ÷ 2,000万円 × 100＝6％」となります。この6％という数値は、物件価格に対して1年間で6％分の家賃収入が得られることを意味します。

表面利回りは簡便で複数物件の収益性を比較する指標としてよく用いられます。ただし前述の通り経費を考慮していないため、この数値だけを過信しないよう注意が必要です。

実質利回りは経費と諸費用を差し引いて算出する

実質利回りは、家賃収入から経費を差し引き、さらに購入時にかかった諸費用も含めた投資額に対して、どれくらい収益が出るかを見る指標です。

計算式は「（年間家賃収入－年間経費） ÷ （購入価格＋購入時諸費用） × 100（％）」となります。

物件の維持管理にかかるコストを差し引く点が表面利回りとの違いで、投資判断ではより現実的な目線で収益性を把握できます。

例えば先ほどの例で、年間家賃収入120万円から固定資産税や管理費等の経費20万円を引いた場合、（購入時諸費用をいったん考慮しない簡易計算では）実質利回りは「（120万円－20万円）÷ 2,000万円 × 100＝5％」となります。

表面利回り6％だった物件でも、経費を考慮すると5％に下がる計算です。もし年間経費が40万円（収入の約3割超）に達した場合、実質利回りは4％まで低下します。

一方で、より正確に見るなら購入時諸費用も加味します。仮に購入時諸費用が200万円かかった場合、実質利回りは「（120万円－20万円）÷（2,000万円＋200万円）×100＝約4.5％」です。

このように、購入時諸費用を含めるだけでも利回りは下がるため、投資判断では保守的な前提で算出することが重要です。

なお、実質利回りは物件広告に掲載されないことが多いため、投資家自身で正確に算出する姿勢が重要です。

投資判断では実質利回りを基準にすべき

投資判断においては、表面利回りと実質利回りの両方を把握した上で検討することが重要です。

物件探しの初期段階では手軽な表面利回りが目安になりますが、購入を検討する段階では必ず経費と購入時諸費用を反映した実質利回りを算出しましょう。

表面利回りが高く魅力的に見える物件でも、経費負担が大きければ実質利回りは大きく低下します。

例えば、表面利回り10％の築古物件Aでも修繕コスト等が嵩めば実質利回りは6％程度に落ち込むかもしれません。一方、表面利回り8％でも経費が少ない物件Bなら実質利回り7％を確保できるケースもあります。

このように、実質利回りを見ることでより正確な収益力やキャッシュフロー状況を判断できます。最終的には、実質利回りが投資目標を満たしているか（ローン返済後もプラスの収支が確保できるか）を確認し、慎重に投資判断することが重要です。

不動産投資の年間収支シミュレーション｜収入・経費・ローン返済の計算方法

年間家賃収入は空室を織り込んで算出する

まず、年間家賃収入を算出します。月額賃料が確定している場合は、それに12を掛けるだけで満室想定時の年間賃料総額が求まります。

例えば、月額賃料10万円の物件で1年間すべて入居が続けば、年間家賃収入は10万円×12ヶ月＝120万円となります。なお、空室リスクを織り込む場合は想定入居率を掛け合わせて調整します（例：年間120万円×入居率90％＝108万円）。

駐車場代や共益費収入がある場合は、それらも年間収入に加算してください。このようにして求めた年間家賃収入が、シミュレーションの収入パートの起点となります。

年間支出は経費とローン返済を分けて整理する

次に、年間支出を計算します。不動産投資の支出は大きく分けて「経費」と「ローン返済」の2つです。まず経費では、管理費・修繕費、固定資産税、保険料など一年間の諸経費を合計します。

例えば諸経費の合計を20万円と仮定します。次にローン返済分ですが、ローンの毎月返済額に12を掛けて年間返済額を算出します（例：毎月5万円の返済なら年間60万円）。

経費合計と年間ローン返済額を足した金額がその物件の年間支出総額です。先ほどの例では、経費20万円＋ローン返済60万円＝年間支出80万円となります。

キャッシュフローで黒字か赤字かを最終確認する

最後に、年間キャッシュフローを算出します。

年間キャッシュフローは「年間家賃収入－年間支出総額」によって求められます。つまり、収入から経費とローン返済のすべてを差し引いた残りがその年に手元に残る現金収支です。

先ほどの例では、年間家賃収入120万円－年間支出80万円＝年間キャッシュフロー40万円となります。

この40万円が税引前ベースの年間利益です。キャッシュフローがプラスであればその分が手元に残り、マイナスであれば不足分を自己資金で補填する必要があります。

ただし、実際の「手取り」を把握するには、ここから所得税・住民税などを考慮した税引後キャッシュフローも確認しておくと安心です。

なお、税金計算上はローン返済額のうち元金部分は経費にならず、利息部分のみが経費として扱われる点に注意しましょう。税負担は年収や他の所得状況によって変動するため、正確に見積もる場合は税理士への相談も有効です。

【実例】利回りと年間収支のシミュレーション｜区分と一棟アパートの比較

区分マンションは利回りが低く赤字になりやすい

都市部の区分マンション（例：価格3,000万円、年間家賃収入120万円）では、表面利回りは約4％（120万円÷3,000万円）、諸経費を差し引いた実質利回りは約2.7％となります。

ここでは、空室率5％を見込んで年間収入を114万円（120万円×95％）に調整し、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料などの年間経費を概算30万円程度とすると、ローン返済前の手残りは約84万円です。

自己資金30％・残りをローン（年利2％・25年）で購入した場合、年間返済額が概算100万円前後となり、年間家賃収入から経費・ローン返済を差し引くと約20〜30万円の持ち出し（赤字）となるシミュレーション結果です。

区分マンションは管理費・修繕積立金など“固定的に出ていくコスト”が大きく、金利や経費のわずかな差でキャッシュフローがマイナスになりやすい点が特徴です。

一棟アパートは調整余地があり黒字化しやすい

一方、郊外の一棟アパート（例：価格5,000万円、年間家賃収入300万円）では、表面利回り約6％（300万円÷5,000万円）・実質利回り約4％となります。

ここでは、空室や募集費を含めた運営コスト、将来の大規模修繕に備えた積立なども織り込み、年間経費を比較的厚めに見込む前提です。

自己資金30％・残りをローン利用（年利2％）した場合でも、年間家賃収入から経費・ローン返済を差し引いて約22万円のプラス収支（黒字）になる試算です。

一棟物件は修繕や空室の影響を受けやすい一方、規模によって収支の調整余地が生まれやすく、結果としてキャッシュフローがプラスになりやすいケースがあります。

利回りシミュレーションで失敗しがちなポイントとは？

修繕費を想定しないと利回りは簡単に崩れる

利回りシミュレーションで見落とされがちなポイントの一つが、想定外の修繕費です。

築年数が経過した物件では、屋根や外壁の修繕、給排水設備の交換など、数十万円～数百万円規模の大規模修繕が避けられません。これらを事前に見込んでいないと、発生時に利益を圧迫し、利回りが大きく低下してしまいます。

国土交通省の資料でも、計画修繕の有無で投資評価（実質利回り等）に差が出る試算が示されています(*5)。シミュレーション時には、毎年一定額を修繕積立として引当て、長期的な修繕費を織り込んでおくことが重要です。

つまり、修繕費は「発生してから考えるコスト」ではなく、「最初から織り込む前提条件」と捉える必要があります。

空室が続くと収益は一気に悪化する

空室による収益低下も見逃せません。シミュレーション上は満室や低い空室率で計画していても、実際には景気変動や競合物件の増加、入居者の退去タイミングなどで想定以上に空室が発生する可能性があります。

例えば、年間家賃収入を満室時300万円と見込んでいたアパートで、空室が想定より増えて年間収入が20％減少（240万円）すれば、利回りも6％から4.8％に低下し、キャッシュフローも大きく悪化します。

空室リスクに備えるためには、シミュレーション時に保守的な入居率を設定するとともに、空室発生に備えた予備資金を確保しておくことが大切です。

利回りは「満室前提」ではなく、「多少空いても耐えられるか」で判断するのが現実的です。

売却時の費用と税金を考えないと手残りが減る

売却時の費用や税金も利回り計算で見落としがちな点です。不動産投資では、物件の売却で得られるキャピタルゲイン（売却益）も重要ですが、その際には様々な費用が差し引かれます。

まず、不動産仲介会社への手数料（売却価格が400万円超の場合は「売却価格の3％＋6万円＋消費税」が上限）が発生します。

また、売却益（譲渡所得）には保有期間に応じて税率がかかり、5年以下の短期譲渡では約39.63％、5年超の長期譲渡では約20.315％が目安となります。

こうした売却コストを考慮せずに利回りや収益を見積もると、実際の手残りが大きく目減りしてしまいます。利回りシミュレーションでは「買っている間」だけでなく、「売るときにいくら残るか」まで含めて考えることが重要です。

まとめ｜利回り計算とシミュレーションで不動産投資の精度を高めよう

本記事で解説したように、不動産投資の利回り計算とシミュレーションを正しく行うことで、投資判断の精度を大幅に高めることができます。表面利回りと実質利回りを使い分け、収入・支出・ローンを網羅的に見積もることで、想定外のリスクを減らし堅実な運用計画を立てられるでしょう。

本記事の内容を踏まえ、ぜひご自身の投資プランに利回り計算とシミュレーションを取り入れてみてください。

購入前に最低限押さえるべきポイントは多くありません。迷ったときは、

①実質利回りは「購入時諸費用」まで含めて計算できているか
②空室・修繕・金利上昇など“悪い条件”でも資金が回るか
③売却時の仲介手数料・税金まで含めて手残りを想定できているか

の3点をチェックするだけでも、失敗確率は大きく下げられます。

「うまくいく前提」ではなく「多少崩れても耐えられる前提」で検証することが重要になります。

出典元
*1 公益財団法人 不動産流通推進センター：「利回りとは？不動産投資の基本（不動産基礎知識）」
*2 金融庁：「不動産情報整備の状況と展望」
*3 国土交通省：「不動産証券化用語集」
*4 総務省：「住宅・土地統計調査」
*5 国土交通省：「民間賃貸住宅における計画修繕のための事例集（追補版）」