アパート経営は儲からない？向いてない人の特徴と成功させるための5つのポイント【初心者向け】

アパート経営は本当に儲からない？

アパート経営は一見すると毎月家賃収入が得られる安定した投資のように思えます。しかし、「儲からない」と言われることも少なくありません。本当に儲からないのか、その理由を見ていきましょう。

よくある「儲からない」と言われる理由

アパート経営が儲からないと言われる主な理由には、空室リスクや維持費用の負担があります。国の調査では、令和5年時点で全国の住宅の空き家率は13.8%に達しています(*1)。つまり常に一定数の部屋が空室になる可能性があり、その間は家賃収入が途絶えてしまいます。

また、「家賃保証」をうたう一括借上げ（サブリース）契約でも、景気や需要次第では保証賃料が減額され、想定より収入が得られないケースがあります。

さらに建物の老朽化に伴う修繕費や、固定資産税などの税負担も経営を圧迫するため、単純に家賃収入＝儲けとはならないのです。

儲からない事例とその背景にある共通点

実際の失敗事例では、収支計画の甘さが共通の背景として見られます。

例えば営業担当者に「節税になるし老後の収入になる」と勧められるまま、深く検討せずにアパート建築を契約したケースがあります。契約後に家賃見直し（減額）の可能性や修繕費の発生を知り、「こんなはずではなかった」となるのです。このような事例では、借入額が多すぎる（返済が家賃収入に見合わない）、需要の低い立地に建築した、管理任せで自ら状況を把握していないといった共通点があります。

また、サブリース契約では「手間不要で一定収入」というメリットが強調されますが、その裏で家賃減額トラブルが近年多発しており、国の消費者庁も契約内容やリスクを十分理解するよう注意喚起しています(*2)。

このように、安易な計画や知識不足が重なると、結果的に「儲からない」状況に陥りやすいのです。

アパート経営が儲かる人の共通点

では逆に、アパート経営で成功を収めている人たちにはどのような共通点があるのでしょうか。儲かる人に見られる特徴を整理してみます。

収支計画とリスク管理ができる人

儲かっているオーナーに共通するのは、綿密な収支計画とリスク管理ができていることです。物件購入前から家賃収入と経費・ローン返済をシミュレーションし、想定利回りで無理のない計画を立てています。

例えば2024年時点の一棟アパート平均表面利回りは全国で約8.15〜8.19%ですが、維持費や管理委託料、税金などを差し引いた実質利回りは3～6%程度が一般的で、最低ライン3%、理想は5%以上程度になると言われています。儲かる人はこの「手残り3〜6%」を踏まえて資金計画を組み、楽観的すぎる見込みは立てません。

また、家賃下落や空室発生も織り込んだ上で、常にキャッシュフローに余裕を持たせています。事実、成功者は予期せぬ事態に備え十分な自己資金を持って経営を始め、緊急時にも柔軟に対応できるようにしています。

さらに、火災保険や家賃保証会社の活用などリスクヘッジ策も講じています。このように、収支とリスクを数字で管理できる人こそ、安定した利益を上げ続けることができるのです。

継続的に勉強・改善する姿勢がある人

アパート経営は一度始めて終わりではなく、継続的な改善が求められる事業です。儲かっているオーナーは、市場動向や法律改正、地域ニーズの変化にアンテナを張り、常に勉強を続けています。

国土交通省の調査でも、賃貸経営がうまくいっているオーナーほどインターネットやセミナー、知人ネットワークなどを通じて情報収集を行っています。例えば、人口動向や競合物件の家賃を調べて自分の物件の改善点を探したり、賃貸経営セミナーに参加して他の大家の成功事例から学んだりしています。

ある程度順調にいっている人でも、「空室が増えてきたらリフォームして需要に合わせるべきか」「スマートロックや宅配ボックス導入で付加価値を高められないか」など、絶えず改善策を検討しています。

また、入居者アンケートや管理会社からのフィードバックにも耳を傾け、小さな不満や設備不具合を放置しません。

こうした地道な努力の積み重ねが入居率の高さや長期入居につながり、結果的に収益を最大化しています。「勉強なんて必要ない、放っておいても大丈夫」という姿勢とは真逆で、成功者は謙虚に学び、すぐ行動するのが特徴です。

成功させるための5つのポイント

初心者がアパート経営を成功させるには、具体的にどんな点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは5つのポイントに絞って解説します。

立地と需要を見極める

立地選びはアパート経営の成否を分ける最重要ポイントです。

まず、地域の人口動向を確認しましょう。自治体の公式サイトや窓口で人口や世帯数の推移を調べることができ、単身世帯が多いのかファミリー世帯が多いのか、年齢構成はどうかといったデータを把握できます。

また周辺環境も重要です。一般的には最寄り駅から徒歩10分以内の物件が理想とされますが、乗換駅など人気エリアなら徒歩15分でも需要があるケースがあります。周辺にスーパーやコンビニがあるか、大学や企業が近くにあるかもチェックしましょう。大学キャンパスが多い地域では学生向けの安いワンルームが有効ですし、工業団地が近ければ単身赴任者向け需要が期待できます。

さらに都市計画図を確認して、将来的な再開発やインフラ整備の計画も見ておくとベターです。将来商業施設ができる予定なら周辺の賃貸需要は上がるでしょうし、逆に人口減少が見込まれるエリアなら慎重になるべきです。

初心者の方は特に、需要が堅調なエリアを選ぶことが肝心です。多少割高でも人が集まる地域の物件を選んだ方が、結果的に高入居率で安定経営につながります。立地と需要の見極めに時間をかけることが、成功への第一歩です。

空室対策を徹底する

経営を安定させ利益を確保するには、空室期間をいかに短くするかがカギとなります。

空室対策としてまず重要なのは、入居者募集を迅速かつ幅広く行うことです。信頼できる賃貸管理会社に依頼し、主要な不動産ポータルサイトや店頭ネットワークを駆使して募集をかけましょう。募集条件も工夫が必要です。

他の競合物件と差別化するため、例えばフリーレント（一定期間の家賃無料）を導入するのも効果的です。フリーレントは入居希望者の初期費用負担を軽減でき、広告で「○カ月家賃無料」と打ち出せば注目度が上がります。結果として問い合わせや内見が増え、早期成約につながりやすくなります。

また近隣物件の条件を調べ、敷金・礼金など初期費用面でも有利な条件を提示しましょう。

さらに、物件の魅力を維持・向上させることも空室対策の一環です。定期的な清掃や老朽設備の交換、必要に応じたリフォームで、入居者に選ばれる部屋づくりを心がけましょう。最近では無料インターネットや宅配ボックスの設置といった付加価値サービスも入居率アップに有効です。

大切なのは「空室が出たらすぐに次を埋める」という姿勢で、管理会社と二人三脚で対策を徹底することです。空室期間を短く抑えられれば、その分収入が安定し「儲かる経営」に近づきます。

初期費用とランニングコストを最適化する

アパート経営では支出の管理も利益確保には不可欠です。成功のポイントの一つは、初期費用とランニングコストを最適化して無駄を省くことにあります。

まず初期費用に関して、建築費や物件購入費だけでなく、融資手数料や不動産取得税、火災保険料など様々な費用が発生します。これらをできるだけ圧縮するために、各種補助金や税優遇を活用しましょう。

たとえば国交省が推進する「地域型住宅グリーン化事業」では、長寿命・省エネ性能の優れた共同住宅を新築する際に1戸あたり100万円前後の補助金が出ることがあります(*3)。

また長期優良住宅の認定を受けて建てれば、かかった費用の10%相当額を所得税から控除できる特別税額控除（投資型減税）制度もあります(*4)。自治体によっては耐震改修や子育て支援住宅への補助制度もあるため、事前に情報収集して利用できるものは漏れなく使いましょう。

次にランニングコストです。代表的なのは管理委託料や修繕積立、固定資産税等ですが、それぞれ見直しや工夫が可能です。管理会社への手数料は相場が家賃の5〜10%程度ですが、サービス内容に見合った適正な契約か確認しましょう。修繕費は安く済ませるあまり必要な修繕を怠ると後で大きな出費になるため、計画的なメンテナンスでトータルコストを抑える視点が重要です。省エネ設備を導入すれば光熱費負担が減り入居者にもアピールできます。

さらにローン金利など金融コストも見逃せません。借り換えによる金利引き下げや繰上返済の活用で、支払利息を減らすことも検討しましょう。このように初期費用と運用コスト両面で最適化を図ることで、利益率を高めることができます。

管理会社選びに妥協しない

アパート経営において管理会社の選定は極めて重要です。入居者募集から契約手続き、家賃集金、クレーム対応、建物清掃・点検まで、多岐にわたる業務を任せることになるからです。信頼できる管理会社をパートナーに選べば、これら業務を効率的に遂行してくれます。

実際、優秀な管理会社は空室が出ても迅速に次の入居者を見つけ、トラブルも早期に発見・対応してくれるため、オーナーは煩雑な管理から解放され本業に専念できます。その結果、物件の価値維持や入居者満足度向上にもつながり、安定経営が実現します。

一方で管理会社選びを妥協してしまい、質の低い会社に委託するとリスクが高まります。募集活動が不十分で空室が埋まらなかったり、クレーム対応が遅れて入居者が退去してしまったりと、経営に悪影響が出る可能性があります。そうならないためにも、管理会社は実績や評判をよく調べ、複数社を比較した上で決めることが大切です。

具体的には管理物件の平均入居率（95%以上が理想）やリーシング力（どれだけ早く入居者付けできるか）、報告体制の丁寧さなどをチェックしましょう。

また、管理委託料の安さだけで判断しないこともポイントです。「管理会社で賃貸経営の半分が決まる」とも言われます。初心者ほどこの点に妥協せず、信頼できるパートナーを慎重に選びましょう。

売却タイミングまで戦略を立てる

アパート経営を成功させるには、出口戦略（売却や建て替えのタイミング）をあらかじめ考えておくことも重要です。物件は年月とともに老朽化し、家賃下落や空室増加などのリスクが高まります。したがって、購入時から「いつどのように出口を迎えるか」のシナリオを持っておくべきです。

例えば、築10年目や15年目といった区切りの時期に、今後も保有し続けるのか、それとも売却して利益確定するのかを判断する材料を用意しておきます。10年目は最初の大規模修繕（外壁塗装や設備更新など）が必要になる頃で、同時に賃貸ニーズが変化し家賃の見直しを迫られる時期です。

また法定耐用年数に近づく20年前後も、一つの転換点になります。そこで、減価償却期間内での売却も視野に入れ、資産価値が大きく目減りする前に売却してしまう戦略は合理的とされています。もちろん市場動向も見極めが必要で、土地価格が上昇局面なら売り時を逃さない方が資産拡大につながります。

一方、売却せず建て替えて新築アパートに刷新する選択や、アパート以外の土地活用（駐車場やトランクルームなど）に切り替える選択肢もあります。

大事なのは、「ずっと持ち続ける」前提ではなく、複数の出口パターンを用意しておくことです。購入前に5年後・10年後・30年後までシミュレーションし計画しておけば、実際にその時期が来たとき冷静に判断できます。

アパート経営のメリットとリスクを整理

アパート経営にはメリットとデメリットが表裏一体となっています。最後に代表的なメリットとリスクを整理しておきましょう。

安定収入・節税メリット

安定した収入が得られるのはアパート経営最大のメリットです。入居者がいる限り毎月決まった家賃収入が入るため、長期にわたる不労所得源になります。

また、アパートという実物資産を所有できる点も魅力です。土地や建物は株式などに比べて価値変動が小さく、資産価値が安定しているとされています。長期間で見れば土地の価値次第で資産の目減りリスクが小さいため、大きな初期費用をかける価値があるといえます。

さらに、不動産投資には税務上のメリットもあります。例えば減価償却費やローン金利、固定資産税、管理費などは必要経費として計上できるため、家賃収入からこれらを差し引いた分だけが課税対象になります。不動産取得税や登録免許税など取得時の税制優遇措置、相続税対策として土地にアパートを建てることで評価減になる効果も期待できます。

このように、安定収入・資産保有・節税という3点がアパート経営の大きなメリットとして挙げられます。もちろんこれらメリットを享受するには適切な運営が前提ですが、他の投資にはない魅力があるのは確かです。

修繕・空室・家賃下落のリスク

一方でアパート経営には様々なリスクも存在します。代表的なのは修繕リスク・空室リスク・家賃下落リスクの3つです。

まず修繕リスクですが、建物は時とともに必ず劣化します。屋根・外壁の塗装、給排水設備や防水工事など、大規模修繕は避けられません。築10年目・20年目といったタイミングで数百万円単位の工事費用が発生する可能性があり、計画的に積立をしておかないと経営を圧迫します。

次に空室リスクです。入居者がゼロの部屋は収入が入らないどころか、ローン返済や固定資産税がそのままかかるため赤字になります。総務省の住宅・土地統計調査によると、全国の賃貸住宅の空室率は約17-18%であり、実質居住率は80-83%程度と推測されます(*5)。人口減少や競合物件増加で地域の賃貸需要が落ちれば、空室期間が長期化するリスクもあります。

最後に家賃下落リスクです。築年数が経ち建物が古くなると、新築時より家賃を下げないと入居者が決まらなくなることが多いです。また、景気や周辺開発状況によって家賃相場そのものが下がることもあります。一度家賃を下げると収入減となり、その回復は簡単ではありません。

さらに加えると、天災による建物損壊リスクや入居者の家賃滞納・トラブルといったリスクもあります。そして空室や家賃下落が続いて収支が悪化しても、ローンの返済義務は残る点にも注意が必要です。

アパート経営のリアルな収支シミュレーション

ここでは、アパート経営の収支について具体的な数字を使ってシミュレーションし、将来の収益や出口戦略を考えてみます。

月収10万円の物件と利回りの考え方

まず、利回りとは「投資金額に対する年間収入の割合」を指します。たとえば月10万円の手残り収入があるアパートなら、年間で120万円。これを3,000万円の物件価格で割ると、実質利回りは4.0%になります。

よく広告で「表面利回り8%」などと見かけますが、これは経費や空室リスクを含まない数値です。実際には経費を差し引いた「実質利回り」こそが重要であり、多くの物件で実質利回りは3〜4%程度に落ち着きます。

また、利回りはエリアや物件の種類で大きく変わります。都心の物件は安定していますが利回りは低く、地方の中古アパートは利回りが高め。ただし、高利回りだからといって必ず儲かるとは限らず、空室リスクや維持コストも比例して高まる傾向があります。

大切なのは、「月10万円の収入」を得るためにどれだけの投資が必要で、どれだけのリスクを負うのかを見極めることです。利回りだけで判断せず、経費・空室・修繕費なども加味して検討する姿勢が求められます。

5年後・10年後の収益と出口戦略の見通し

アパート経営は長期戦です。5年後・10年後を見据えた収支シミュレーションと、将来の判断基準を持っておくことが重要です。

まず5年経過すると、家賃相場や入居率の変化により収益にズレが出てくることがあります。このタイミングでは、賃料設定や経費の見直し、場合によっては売却の検討など、経営計画の軌道修正が必要です。

そして10年経つ頃には、大規模修繕や設備更新といった出費が発生する時期になります。事前に備えていなければ、収支に大きな影響が出る可能性もあります。一方、ローン残高も減ってきており、繰上返済や借り換えの判断タイミングにもなります。

また、周辺の競合物件の増加やエリアの需要変化により、空室が増えるケースも。その場合は、売却して資金を回収し、別の投資に振り分ける「出口戦略」を取ることも選択肢です。逆に順調であれば、増築や新たな土地でのアパート建築など、攻めの展開も検討できます。

大切なのは、あらかじめ10年・20年・30年の節目での方針（売却・建替え・保有）を仮決めしておくこと。それにより経営中の判断軸がぶれず、冷静な対応が可能になります。

「今はまだローン返済中でも、判断を迫られるのは意外と早い」という意識で、シミュレーションと戦略準備を行うことが、将来の安定収益につながります。

よくある質問（FAQ）

最後に、アパート経営を検討する初心者の方からよく寄せられる質問と、その回答をまとめます。

Q1 初心者におすすめのエリアや物件タイプは？

初心者には、需要が安定しているエリアと扱いやすい物件タイプを選ぶことをおすすめします。

具体的には、人口が流入傾向にある都市部や大学周辺、工業団地周辺など賃貸ニーズの高い地域が無難です。まずは地方中核都市以上で、できれば入居率90%以上（理想は95%以上）を狙えるエリアを選ぶのが安全策です。

物件タイプについては、最初から戸数の多い大規模物件よりも小規模アパート（数戸～十数戸程度）が管理しやすい傾向にあります。また単身者向けの1K・ワンルームはファミリー向けより空室入替えが頻繁ですが、その分需要も多く初心者には扱いやすいです。

築年数も重要なポイントです。初心者なら、できれば築浅～10年程度までの物件だと設備不良が起きにくく安心です。中古でもリフォーム済みで清潔感があるもの、耐震性が確かなものを選びましょう。

さらに、周辺に競合が少なく差別化ポイントがある物件だと尚良いです（例えば「駅近なのに静かな環境」「駐車場付き」「ネット無料設備あり」など）。

まとめると、初心者向けには「需要堅調なエリア」で「小ぶりでも堅実な物件タイプ」を選ぶのがセオリーです。一等地の高額物件に手を出す必要はありませんが、かといって極端な過疎地や特殊な物件は避け、王道のエリアと間取りから始めることをおすすめします。

Q2 どれくらいの自己資金が必要？

自己資金については、物件価格や建築費の10～30%程度が一つの目安になります。

多くの方は不動産投資ローンを利用しますが、金融機関から融資を受ける際に自己資金ゼロではハードルが高いため、物件価格の一部は自己資金で用意する必要があります。この自己資金には、物件の頭金だけでなく諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険料など）も含めて準備する必要があります。

また、運転資金（予備費）も用意しておきましょう。空室が発生したり想定外の修繕が必要になったりしても、当面やり繰りできるだけの余裕資金です。なお、昨今はフルローン（自己資金0）で融資してくれる金融機関はほとんどありません。自己資金が不足している場合は、物件規模を小さくする、もしくは頭金を貯めてから再挑戦することになります。

ただし、自宅の担保提供や親族からの借入を組み合わせるなどで実質自己資金を増やせれば、融資が通りやすくなるケースもあります。総じて、自己資金は多いに越したことはありません。まずは投資予定物件の価格に対し、自分が用意できる資金はいくらなのか計算し、無理のない範囲で計画を立てましょう。

Q3 管理は自分でやるべき？委託すべき？

初心者には管理業務は信頼できる管理会社に委託することをおすすめします。

国土交通省の調査でも、賃貸オーナーの約8割以上（81.5%）が何らかの形で管理業務を業者に委託しています(*8)。プロに任せることで入居者募集から契約、家賃回収、クレーム対応、退去立会い、清掃・メンテナンスまで一貫したサービスを受けられます。

管理料は家賃の5〜10%程度が相場ですが、自分でやる労力や時間を考えれば妥当な費用といえるでしょう。

一方、自主管理には管理料が不要というメリットがあります。しかしその分、入居者募集の広告作成や内見対応、契約書作成、24時間のクレーム受付、退去時の敷金精算や原状回復手配など、やるべきことが多岐にわたります。サラリーマン大家が片手間でこなすには相当の時間と知識が求められますし、対応の遅れや不備があれば入居者満足度の低下にも直結します。

初心者のうちはトラブル対応一つ取っても戸惑うことが多いものです。深夜の水漏れ対応や近隣トラブルの仲裁など、自信がない場合は無理せずプロに任せましょう。ただし任せきりではなく、定期的な報告を受けて物件の状況を把握することも大切です。

総合的に見て、遠方物件や本業が忙しい方、賃貸管理の経験がない方は委託が無難です。近隣に住んでいて時間に余裕があり、不動産知識にも自信がある方のみ、自主管理にチャレンジしてもよいでしょう。

まとめ｜アパート経営は「正しい知識」と「行動力」で結果が変わる

アパート経営が儲かるか儲からないかは、一概に断言できるものではありません。それはオーナーの知識と行動次第で大きく結果が変わるからです。

確かに、本記事で見てきたようにアパート経営には空室リスクや修繕費などの壁が存在し、楽して大儲けできる話ではありません。知識ゼロ・準備不足で始めれば「やはり儲からなかった」となってしまうでしょう。

しかし一方で、適切な物件を選び、綿密な計画を立て、リスクに備えて努力を続ければ、長期に安定収入を得て資産を築いている人がいるのも事実です。成功のポイントは、正しい知識を身に付けることと、学んだことをすぐに実践する行動力にあります。

また、自身に向いていないと感じたらREITやクラウドファンディングなど他の選択肢に切り替える柔軟性も大切です。不動産投資の世界には、「必ず儲かる」保証はありませんが、必ず失敗する人・成功する人のパターンは存在します。本記事で挙げた特徴やポイントを参考に、失敗パターンを避け成功パターンを取り入れることで、結果は大きく変わるはずです。

アパート経営に興味を持った初心者の皆さんには、ぜひ正しい知識を武器に一歩踏み出していただきたいと思います。努力と工夫次第で、空き家や老後資金の不安を解消し、安定した不労所得を得られる未来がきっと開けてくるでしょう。経営者としての視点を持ち、行動し続ける人にこそ、アパート経営の成功という果実はもたらされるのです。

出典元
*1 総務省統計局: 「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計結果（速報） 」
*2 消費者庁: 「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」
*3 国土交通省: 「地域型住宅グリーン化事業（令和5年度）概要」
*4 国土交通省: 「住宅税制（投資型減税）」
*5 総務省統計局: 「平成30年住宅・土地統計調査結果」