【2025年最新版】不動産投資は一棟アパートから始めるべき？始め方と注意点を徹底解説

一棟アパート投資とは？｜区分との違いを解説

一棟と区分の違いとは？

• • 安定収入を得やすいのは一棟
    → 一部屋空いても他の部屋でカバーできるため、安定性が高いです。

• • 経営の自由度が高いのは一棟
    → 自分の判断でリフォームや賃料設定ができるのが魅力です。

• • 少額から始めやすいのは区分
    → 初心者でも参入しやすく、資金が少なくても始められます。

• • 売却戦略の幅があるのは一棟
    → 土地付きなので、「建て替え」や「更地売却」なども可能です。

一棟アパートが注目される背景

近年、一棟アパート投資が改めて注目されています。その背景にはいくつかの要因があります。

まず、日本は長引く低金利やインフレ懸念の中で現金・預金の実質価値目減りへの不安が広がり、実物資産である不動産への資金移動が加速しています。不動産はインフレに強く、さらにローンというテコ（レバレッジ）を利かせて大きな投資ができる数少ない手段の一つです。その中でも一棟アパートは高い利回りと自ら運用をコントロールできる点が評価され、資産形成手段として戦略的な投資と位置付けられています。

また、不動産市況のトレンドとして、都市部への人口集中と賃貸需要の拡大があります。実際、2022年後半から一棟物件の取引が増加し、2023年には家賃相場も大きく上昇するなど、一棟投資への需要拡大が見込まれています。

特に単身世帯の増加により安価な賃貸ニーズが高まっていることも、一棟アパート（主に単身者向けアパート）への注目を押し上げる一因です。一棟アパートは比較的安価な賃貸住宅を複数供給できるため、この需要変化に合致しています。実際、国土交通省の地価公示によれば2023年に都心部で賃料が前年より平均7.5%上昇するなど、都市部の賃貸需要拡大が確認されています(*1)。

さらに、一棟物件投資の節税メリットも注目ポイントです。後述するように、木造アパートは減価償却期間が短く毎年大きな減価償却費を計上できるため、高所得者にとっては所得税・住民税の圧縮効果が大きい投資です。高年収層の投資家が一棟アパートを選ぶ傾向があるのは、こうした税務上のメリットも背景にあります。

一方で社会全体を見ると、空き家問題の深刻化も一棟アパート投資の注目につながっています。総務省の調査によれば、日本全国の空き家数は2023年時点で900万2千戸と過去最多を記録し（2018年の848万9千戸から51万3千戸増加）(*2)、行政も放置空き家への税優遇措置を見直すなど対策を強化しています。

こうした中で、老朽住宅や空き家を購入・リノベーションして賃貸アパートとして再生する動きも広がりつつあり、「空き家再生×賃貸経営」という新たな切り口で一棟投資に関心を寄せる人も増えています。

初心者が一棟アパートから始めるのはアリ？ナシ？

メリット：収益性・管理の自由度

一棟アパート投資のメリットは何があるのでしょうか。

デメリット：初期投資の大きさ・空室リスク

反対に、一棟アパート投資のデメリットは何があるのでしょうか。

向いている人・向いていない人の特徴

では、一棟アパート投資に向いている人・向いていない人はどのような特徴を持っているのでしょうか。下記の表で確認してみましょう。

一棟アパート投資の始め方｜基本ステップを解説

投資目的を明確にする

一棟アパート投資を始めるにあたって最初に行うべきは、投資の目的や目標を明確にすることです。人それぞれ不動産投資を始める理由は異なります。目的があいまいなままだと、物件選びや運用方針もブレてしまい、結果的にどのニーズも満たせない可能性があります。一方、目的がはっきりしていればこそ、適切な物件タイプやエリア、運用戦略を絞り込むことができます。

例えば、「毎月のキャッシュフロー重視」なのか「将来の売却益狙い」なのかで選ぶ物件は変わります。前者なら利回り重視で地方中古アパートを選ぶ戦略も考えられますし、後者なら都心の将来価値が下がりにくい物件が候補になるでしょう。

また「節税目的」が大きい場合、高所得者であれば木造アパートによる減価償却狙いが有効ですが、逆に収入が少ない人が節税だけを狙っても効果は限定的です。さらに、「相続税対策」が主目的であれば、そもそも現物不動産を所有しないクラウドファンディング型の商品では意味がありません。

このように目的によって投資すべき対象や手法が変わるため、まずは自身のゴールをはっきりさせましょう。家族がいる方は、将来のライフプランも踏まえて話し合っておくとベターです。「なぜ不動産投資をするのか？」という問いに自分なりの答えを持つことが、成功への第一歩です。

資金計画と融資の準備

目的が固まったら、次は具体的な資金計画を立てましょう。一棟アパート購入には物件価格に加えて諸費用（不動産取得税、登記費用、仲介手数料など）も掛かります。自己資金でいくら用意でき、いくらまで融資を受けられるかをシミュレーションします。

一般的に金融機関は物件評価額の7〜9割程度までを融資上限とすることが多く、自己資金は物件価格の10〜30％程度は見ておくのが目安とされています。特に初心者の場合、頭金ゼロや限界までフルローンを組むことは避けましょう。自己資金が少ないと融資審査も不利になりますし、万一の出費に備える余裕資金もなくなり、経営が行き詰まりやすくなります。

実際、多くの初心者が家賃収入のほぼ全額をローン返済に充てる計画を立てがちですが、これは空室や修繕など想定外の出費に耐えられず非常に危険です。専門家は物件価格の20〜30％程度は自己資金で賄い、予備費を確保した上で融資を利用すべきとアドバイスしています。

融資を受けるには、ご自身の年収・資産・勤続年数など属性要件も関わります。一般に一棟アパートローンは年収700万円以上など高めの収入基準を設ける金融機関が多いと言われます。例えばオリックス銀行の一棟物件向けローンでは年収700万円以上を目安としており、金利はおおむね2〜3％台（変動）です(*4)。このように融資条件は銀行ごとに異なるため、複数の金融機関に事前相談してみるのも良いでしょう。

金利タイプ（固定か変動か）も重要です。返済計画を立てる際には、将来の金利上昇や空室率の変動も織り込んだ複数シナリオでキャッシュフローをシミュレーションしておきましょう。資金計画の段階で慎重に検討を重ね、「無理のない借入額・返済額」を算出することが、長期安定経営の鍵となります。

物件の探し方と選定のコツ

資金計画の見通しが立ったら、いよいよ物件探しに入ります。不動産投資物件の情報収集方法としては、大きく以下の３点に分けられます。

1. 1. 不動産投資会社から紹介を受ける

1. 1. 一般の不動産仲介会社に問い合わせる

1. 1. 投資用物件ポータルサイトで検索する

初心者には、実績ある不動産投資会社に相談して条件に合う物件を紹介してもらうのがハードルが低いでしょう。投資会社は提携ローンの紹介や管理までワンストップ対応してくれるケースもあり、融資面でも有利になることがあります。

一方、幅広く物件を比較検討したい人は、自分でポータルサイト（楽待、健美家、HOME’Sなど）を活用して検索する方法もあります。数多くの物件情報に触れることで相場観が養われますが、その分物件の良し悪しを自分で見極める力が必要になるため、情報収集と勉強を並行して行いましょう。

物件選定にあたってチェックすべきポイントは多岐にわたりますが、基本的な項目としては以下の5項目と、投資判断の視点では以下の3点も重要なチェックポイントです。

リストアップした物件についてこれらの要素を一つひとつ確認し、総合的に優劣を比較しましょう。

例えば、立地は需要を左右する最重要要素です。駅から遠すぎないか、大学や商業施設など集客力のある施設が近隣にあるか、周辺の賃貸ニーズは十分かを調べます。

家賃相場も把握しておき、想定家賃が相場とかけ離れていないか検証します。築年数については、築古物件は利回りが高めな反面、古さゆえに入居付けが難しくないかや、今後どの程度の修繕が必要になるかを見極める必要があります。戸数・間取りはターゲット層にマッチしているかが重要です。

そして人口動態も無視できません。地域の人口が減少局面にあると、将来的な空室リスクが高まります。自治体の人口統計や今後の開発計画もチェックして、長期的に賃貸需要が維持できそうなエリアか見極めましょう。

複数の候補から投資対象を絞り込む際には、「避けた方が良い物件」の条件も知っておくと役立ちます。一般的に極端に利回りが高すぎる物件は注意が必要です。高利回りには相応の理由があり、例えば「築年数が古く大規模修繕が迫っている」「立地が悪く空室だらけ」といったケースもあります。また心理的瑕疵物件（事故物件）や法律上問題のある物件（再建築不可など）は、初心者は手を出すべきではありません。

物件探しの段階で不明点があれば専門家や経験者に相談し、リスク要因を見落とさないようにしましょう。不動産投資の成否は物件選びで8割決まるとも言われます。時間をかけて情報収集と現地調査を行い、納得のいく一棟目を選定してください。

管理・運用体制を構築する

購入する物件が決まったら、購入後の管理・運用体制についても事前に計画を立てておくことが重要です。一棟アパートでは、入居者募集や家賃の回収、クレーム対応、清掃、点検、退去精算など、オーナーが担うべき業務が多岐にわたります。これらをすべて自分でこなすのは現実的ではないため、多くのオーナーは不動産管理会社と管理委託契約を結んでいます。

管理会社に支払う手数料は、月額家賃収入の5%前後が相場です。コストは発生しますが、業務の多くを任せられることで、時間的・精神的な負担を大きく軽減できます。とくに本業が忙しい方や、物件の近くに住んでいないオーナーは、信頼できる管理会社をパートナーにすることが経営安定の鍵となります。

管理会社を選ぶ際は、入居率の高さや管理実績、対応の丁寧さなどを確認しましょう。入居率95%以上を維持している会社は、空室リスクを抑える力があると判断できます。ただし、都心物件を得意とする会社と地方アパートを多く扱う会社ではノウハウが異なるため、自分の物件に合った会社を選ぶ視点も大切です。

また、契約時には管理手数料に含まれる業務内容を明確に把握しておくことが必要です。なかには管理料が安く見えても、実際には入居募集や原状回復費などで高額請求されるケースもあるため、料金だけでなく総合的なコストパフォーマンスで判断することが大切です。

自主管理を考えている場合でも、信頼できる修理業者や入居者募集の仲介会社、税理士などと連携できる体制を整えておくと安心です。一棟アパートは経営の幅が広い分、外部の専門家の力をうまく活用することが、安定経営のポイントになります。

さらに、一棟物件では長期的な修繕計画も不可欠です。屋根や外壁の補修、防水工事などの大規模修繕は築10〜15年目にかけて必要となることが多く、国土交通省のガイドラインでも11年目前後から費用が大きくなるとされています。そのため、購入前に前オーナーの修繕履歴を確認し、将来必要な工事と費用の見積もりをしておきましょう。

そして、購入後は経営状況を継続的にモニタリングしましょう。毎月の収支レポートに目を通し、入居率や経費率に異常がないかを確認する習慣が欠かせません。空室が長引く場合には賃料や募集条件の見直しを、クレームが多い場合には設備改善などの対策をとるなど、迅速な意思決定が求められます。

物件の購入はあくまでスタートラインです。「オーナー業」は購入後からが本番であることを意識し、万全の管理・運用体制を整えることが、一棟アパート経営を成功させる鍵となります。

初心者が失敗しがちな注意点5選

想定利回りだけで選んでしまう

一棟アパート投資で初心者が陥りやすい失敗の一つに、表面上の利回り（期待収益）だけに注目して物件を選んでしまうことがあります。例えば数字のインパクトにつられて物件を購入しても、その数字には空室時の損失や経費は織り込まれていません。極端に利回りが高い物件には何らかの理由があるケースが多いです。

実際、相場より安く売り出され利回りが高く見える物件は、近いうちに多額の修繕費が必要になったり、そもそも賃貸需要が低かったりするリスクがあります。前オーナーが適切な修繕をしてこなかった築古アパートなどは、その分価格が安く利回りは高く見えますが、購入直後に屋根・外壁など大規模修繕が必要になれば多額の出費で手残りは一気に減ります。したがって、利回りの高さだけで飛びつくのは危険です。

物件選定時は、表面利回りよりむしろ実質利回り（経費を差し引いた利回り）やキャッシュフローに注目しましょう。年間家賃収入から管理費・税金・保険料・修繕費等を引いた後にどれだけ残るのかを算出し、その数字で投資判断することが重要です。

また、その物件が高利回りに見える背景（築年数、立地の弱み、 競合状況など）を必ず分析してください。「利回り○%以上ないと買わない」といった数字ありきの基準も考えものです。特に昨今は物件価格上昇で全般的に利回りは低下傾向にあります。利回りだけでなく総合的に見て堅実な物件かどうか判断する目を養い、甘い謳い文句に惑わされないようにしましょう。

管理コストや修繕費を甘く見積もる

初心者に多い失敗パターンの二つ目は、経費（ランニングコスト）の見積もりが甘いことです。一棟アパート経営では、家賃収入のすべてが利益にはなりません。実際には一定割合が諸経費として出て行きます。一般的なアパート経営の経費率は家賃収入の15～20%程度が目安といわれています。

物件や運用状況によっては20%以上かかる場合もあり、例えば古い木造アパートで入退去が頻繁なケースでは経費率が30%近くになることもあります。管理委託費、建物の維持管理費、入居者募集の広告料、火災保険料、固定資産税、修繕費積立といったコストを合計すると、想像以上に経費は嵩みます。初心者はこれらを見落としがちで、手取り収入を過大に見積もってしまうことがあります。

また、特に見逃されるのが将来の修繕費です。築年数が浅いうちは目立った出費は少ないかもしれませんが、築10年を過ぎたあたりから屋根・外壁塗装、給排水管の補修、共用部設備の更新など大規模修繕が必要になります。修繕費用は内容によって数十万〜数百万円単位になるため、計画的な積立が欠かせません。これを怠ると、いざ工事が必要になった際にキャッシュが足りず困ることになります。

さらに、管理会社に支払う費用もばかになりません。管理手数料のほか、入居者募集の初期費用（広告料）、退去時の原状回復費など、発生タイミングが不定期なコストもあります。初心者の中には経費を十分に織り込まず収支計画を立ててしまう人がいますが、それでは実際の手残りが計画と大きく乖離してしまいます。

対策として、当初から「年間家賃収入の○○％は経費に消える」という前提で収支シミュレーションを作り、保守的に見積もることです。経費を甘く見るのではなく、むしろ多めに見積もっておく方が堅実な経営につながります。

空室率や賃貸需要を見誤る

三つ目の注意点は、物件エリアの賃貸需要を読み違えてしまうことです。利回りや価格ばかりに目を奪われ、肝心の「その物件に入居者がつくかどうか」のリサーチがおろそかになるケースがあります。

日本全体で見れば、人口は2008年をピークに減少傾向に入っており、多くの地域で需要は先細りになっています。特に地方や過疎地域では、人口減少・高齢化の影響で空室率が高くなる傾向が顕著です。そのようなエリアにある一棟アパートを「安いから」「利回りが高いから」と買っても、入居者が集まらなければ絵に描いた餅になります。

初心者にありがちなのは、「きっと満室にできるだろう」と楽観視してしまうことです。しかし賃貸需要は地域の人口動態、周辺の競合物件、立地条件など様々な要因で決まります。購入前に、現地の賃貸市場を徹底調査しましょう。

賃貸需要を見誤ると、購入後に空室が埋まらず家賃収入が入らないという事態に陥ります。ローンを組んでいれば、収入がない中で返済だけが続く苦しい状況です。空室が数カ月続けば、家賃設定が相場と合っているか、設備が古すぎないか、募集条件に工夫の余地はないか、といった改善策を講じる必要があります。それでも埋まらなければ思い切って賃料を下げたりフリーレントを出すなど対策せざるを得ません。

こうした事態に陥らないためにも、「需要のある物件」を選ぶことが何より重要なのです。都市部であれば人口規模が大きいため需要も安定しており、首都圏では基本的に低い空室率を維持しやすい傾向があります。反対に地方物件は入居付けに時間がかかることを織り込んでおかねばなりません。

投資判断時には「最悪半年以上空室でも耐えられるか？」とシミュレーションし、楽観だけでなく悲観シナリオも想定しておくことが大切です。

融資に頼りすぎて資金繰りが厳しくなる

四つ目の注意点は、借入に過度に依存して資金繰りが逼迫するリスクです。一棟アパートは高額な買い物になるため、多くの人がローンを利用しますが、フルローンで購入すると返済負担が非常に大きくなります。

実際、初心者の中には「自己資金ゼロでも買えるならフルローンで」と考える人もいますが、家賃収入の大半が返済に消えるような計画では、空室や修繕など想定外の出費が発生した際に赤字に転落する可能性が高まります。たとえば、満室でやっとトントンの計画だと、1室空くだけで赤字になる綱渡り経営になってしまいます。

また、変動金利で借りている場合は、将来の金利上昇にも要注意です。金利が上がれば月々の返済額が増え、収支を圧迫します。こうした事態に備えるためにも、借入額は物件価格の7割程度にとどめ、残りは自己資金で対応するのが理想的です。自己資金を多めに入れることで、毎月の返済負担が軽減され、余裕のある運用ができます。

さらに、収入見込みの楽観視にも注意が必要です。将来もずっと満室・満額で運用できるとは限りません。築年数の経過や周辺環境の変化で、賃料が下がったり空室期間が長引くことも想定して計画を立てるべきです。

加えて、突発的な修繕や空室リスクに備えて、物件価格の2〜3割程度を予備資金として手元に残すことも重要です。これがあるだけで、いざという時に慌てずに済みます。

一棟アパート投資を成功させるには、「借りれば買える」という短絡的な考えではなく、長期的かつ堅実な資金計画とキャッシュフロー管理が不可欠です。

信頼できる管理会社を選ばない

最後の注意点は、管理体制に関する失敗です。とくに「管理会社選びを軽視する」「安易にサブリース契約を結ぶ」といった判断ミスは、長期的な収益悪化に直結します。

物件購入後、日々の賃貸業務を担うのは管理会社です。にもかかわらず、初心者の中には「どこに任せても同じだろう」と深く考えずに契約してしまう人もいます。しかし実際には、入居者募集力やクレーム対応の質に大きな差があります。

たとえば、空室がなかなか埋まらない・入居者がすぐ退去してしまうなどの問題は、管理会社の力量不足が原因であることも多いのです。信頼できない会社に任せると、じわじわと収益が削られる結果になります。

また、サブリース契約（家賃保証付きの一括借上げ）にも注意が必要です。「空室でも一定の家賃が入る」と聞くと安心感がありますが、保証賃料が途中で減額されたり、契約解除が難しかったりするケースも多く、トラブルのもとになりやすいです。

特に、「空室が怖いでしょう」といったセールストークに押されて契約してしまうと、数年後に想定外の収入減に直面するリスクがあります。サブリース自体が悪いわけではありませんが、契約内容をよく理解し、複数社を比較した上で慎重に判断することが大切です。

賃貸経営は「人に始まり、人に終わる」と言われるほど、パートナー選びが重要です。入居率95％以上を維持している管理会社は、募集や管理の体制が整っている目安となります。契約前に、入居率実績・管理戸数・担当者の対応力や提案力をしっかり見極めましょう。

もし現状の管理に不満があるなら、管理会社の変更もためらう必要はありません。実際、手数料が高くても入居率が改善したことで収益が増えたという事例もあります。価格だけでなく、総合的なサービス品質で判断することが成功のカギです。

また、自主管理を選ぶ場合も注意が必要です。専門知識や対応力がないまま独力で行うと、空室長期化やトラブル悪化につながりかねません。初心者こそ、最初は信頼できる管理会社に任せ、プロと連携しながら運用するのが安定経営への近道です。

一棟アパートの収益構造と利回りの考え方

家賃収入と経費のバランス

一棟アパート経営において、収益構造の基本は「家賃収入－経費＝手残り利益」です。複数戸からの家賃収入がある一棟物件では月々の収入総額は大きくなりますが、そのぶん経費も発生します。重要なのは家賃収入と経費のバランスを適切に保ち、健全なキャッシュフローを維持することです。

家賃収入は入居者から得られる賃料収入で、アパート経営の売上に当たります。空室が出ればその分減収となりますので、満室運営できるかどうかが収入面の肝です。

一方、経費には様々な項目があります。代表的なものとしては、管理委託費や入居募集費用、建物の清掃・点検費、設備の修理交換費、退去時の原状回復費、火災保険料、固定資産税・都市計画税などが挙げられます。

さらに融資を受けていればローンの利息も実質的な経費と言えます。これら経費の総額は物件の状況によって異なりますが、一般的な経費率は家賃収入の15〜20%程度が目安です。例えば毎月の家賃収入が50万円の場合、そのうち10万円前後は経費に消える計算です。手残り（実質収入）は家賃収入から経費を差し引いた額となります。

収支バランスを健全に保つには、まず満室想定時の実質利回りを把握しましょう。仮に表面利回りが8%でも、経費が2割かかれば実質利回りは約6.4%になります。この6.4%が自分の期待する水準か、ローン利息と比較して十分か、といった判断が必要です。

また、空室発生も織り込んで収支シミュレーションに余裕を持たせることが重要です。満室時にギリギリ黒字では、1部屋空いただけで赤字転落してしまいます。空室率○%でも黒字を維持できるか、シミュレーションして耐性を確認しましょう。

実際の運用では、毎年経費の発生額が変動します。大きな修繕があればその年の利益は減りますし、逆に何もなければ経費率は下がります。大事なのは、長期的な平均でプラスを維持することです。収入増加策（満室維持や家賃アップ）と経費節減策をバランスよく講じ、家賃と経費のバランスを適切にコントロールしましょう。収益構造の健全化こそが安定経営の要です。

実質利回りの算出方法

不動産投資の収益性を測る指標として利回りがあります。利回りとは、投下資本に対してどれだけの収益が得られるかを示す割合です。一棟アパート投資でも利回り計算は重要ですが、正しく理解して使いこなすことが大切です。

利回りには主に表面利回り（グロス利回り）と実質利回りの2種類があります。

1億円で購入したアパートの年間家賃収入が800万円なら、表面利回りは800万円÷1億円×100で8%になります

表面利回りは物件資料などによく記載される指標ですが、経費を考慮していないため実際の儲けを直接示すものではありません。あくまで物件の大まかな収益性を見る指標と捉えましょう。

実質利回り（ネット利回り）は家賃収入から管理費・税金・保険料・修繕費など全ての経費を差し引いた後の手残りベースで計算する利回りです。

上記の例で年間経費が160万円（家賃収入の20%）かかった場合、実質利回りは(800万円－160万円)÷1億円×100で6.4%となります。実質利回りこそが実際の投資収益率に近い数字であり、物件の真の収益力を判断するのに有用です。

多くの場合、広告や販売資料に載っている利回りは表面利回りです。初心者はまずこの数字に目を奪われますが、購入判断の際は必ず自分で経費見込みを加味して実質利回りを算出してください。

特に古い物件やエレベーター付き物件などは経費率が高い傾向があるため、表面利回りと実質利回りに大きな差が出ることもあります。また、ローンを利用する場合はローン返済（元利）の負担も考慮し、キャッシュフロー（税引前利益）のプラスマイナスまで確認しましょう。

2020年代半ば現在の市況感として、一棟アパートの平均表面利回りはおおむね8%前後とされています。ここから諸経費を引いた実質利回りは物件にもよりますが4〜7%程度に落ち着くケースが多いようです。実質利回りがローン金利を上回り、かつリスクに見合う水準であることが投資判断の目安となります。

最後に、利回りだけにとらわれないことも重要です。利回りはあくまで現時点での数値であり、将来の変動（賃料下落や経費増加）によって変わり得ます。利回りばかり追い求めていると、大事なリスク要因を見落としかねません。利回りは一つの指標と捉え、物件のポテンシャルやリスクと総合的に判断するよう心掛けましょう。

地方 vs 都市部｜一棟アパート投資はどこが狙い目？

地方：利回り重視の戦略

一棟アパート投資において、地方物件を選ぶか都市部物件を選ぶかは大きな戦略の分かれ道です。

都市部：安定性と出口戦略の優位性

まとめると、地方は「高利回り・高リスク・流動性低」、都市部は「低利回り・低リスク・流動性高」という対照的な特徴があります。

どちらが良い悪いではなく、自分の投資方針に合ったフィールドを選ぶことが大切です。それぞれのメリットデメリットを踏まえ、戦略的に狙い目を定めましょう。

一棟アパート投資の節税効果と注意点

減価償却と節税メリット

不動産投資には税金面で様々なメリットがありますが、中でも一棟アパート投資は減価償却を活用した節税効果が大きい点が特徴です。

減価償却とは、建物や設備の購入費用を耐用年数にわたって経費計上する会計処理です。木造アパートの法定耐用年数は22年と比較的短いため、毎年大きな減価償却費を経費として計上できます。その結果、表面上の不動産所得を圧縮でき、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

特に木造物件が多い一棟アパートでは、RC造の区分マンション投資に比べ一年度あたりの減価償却費を大きく取れるケースが多く、節税に向いていると言えます。逆に区分マンションはRC造（耐用年数47年）が大半のため、一年あたりに計上できる減価償却費が少なく、節税効果は限定的です。この構造の違いが、一棟アパート投資が成功者に選ばれる理由の一つにもなっています。

具体的な節税メリットとしては、サラリーマン投資家であれば不動産所得の赤字を給与所得と損益通算（相殺）することで所得税・住民税の還付が受けられる可能性があります。例えばアパート経営で減価償却費や経費を引いて赤字（損失）が出れば、その損失額を他の所得（本業の給与など）から差し引ける制度があります。これにより結果的に課税所得が減り、納めすぎた税金が戻ってくることがあります。特に高所得者ほど税率が高いため、減価償却による所得圧縮の恩恵は大きくなります。年収が高く税負担が重い層に一棟アパート投資が好まれるのは、こうした税金対策効果が大きいからです。

また、減価償却だけでなく借入金の利息も経費になりますし、必要経費として計上できる項目（管理費、修繕費、旅費交通費など）は幅広いです。不動産投資による所得を圧縮できれば、将来的に住民税や国民健康保険料の軽減にもつながる場合があります。さらに相続税対策の面でも、現金で持っているより不動産に変えておいた方が評価額を圧縮できるとされています（一棟アパートは土地・建物ともに相続税評価額が時価より低めに算定されることが多いため）。

このように節税メリットが豊富なのが一棟アパート投資の魅力ですが、留意点もあります。

まず、不動産所得の損益通算は誰でもメリットが大きいわけではありません。所得が低い人には節税効果が薄い場合があります。例えば年収が低く元々所得税率が低い人が赤字を出しても、税還付額はわずかです。「減価償却を使った節税」は年収1200万円以上の高所得者でないと積極的に行っても効果が薄い、という指摘もあります。

また、減価償却で税金を先送りしても、物件売却時には帳簿上の簿価が下がっているため譲渡益が大きく出てしまう点にも注意が必要です。簡単に言えば、減価償却で毎年の所得税は減るが、売却時の譲渡税を多く払う可能性があるということです。

税務調査や過剰節税リスクに注意

節税は不動産投資の重要なメリットですが、やり過ぎや不適切な経費計上には十分注意しなければなりません。税務署も不動産投資家の申告には目を光らせており、場合によっては税務調査の対象になります。不動産投資は取引が複雑で経費計上の範囲も多岐にわたるため、他の業種に比べ税務署から注目されやすい分野と言われます。

税務調査では、経費として計上している内容がチェックされます。家賃収入の申告漏れは論外ですが、経費についても妥当性が厳しく確認されます。例えば修繕費と資本的支出の区別（修繕費は経費になるが建物価値を高める改良工事は一度に経費計上できない）や、家事関連費を経費に混ぜていないか、といった点です。

税法上明確な上限はありませんが、過剰な経費計上は税務署に疑われる可能性が高まります。特に不自然な交際費や私的な出費を経費にしていると判断された場合、否認されるだけでなく重加算税など厳しいペナルティが科される恐れもあります。適正な範囲を超えると税務調査の対象となりやすいので注意が必要です。

節税対策は正しく・適度に行うことが肝心です。具体的には、領収書や契約書類をきちんと保管し、経費の根拠を説明できるようにしておくこと、あまりにも個人的な費用を経費にしないこと、また税理士など専門家のアドバイスを受けることが挙げられます。特に規模が大きくなる人は不動産に強い税理士を顧問につけ、帳簿付けや申告内容をチェックしてもらうと安心です。

節税ありきの投資はリスクが伴うことを忘れないでください。減価償却はあくまで利益を圧縮するテクニックであり、最終的には物件から実質的な利益（キャッシュ）が出ていなければ意味がありません。節税は手段であって目的ではないことを肝に銘じ、バランスの取れた運用を目指しましょう。

まとめ｜一棟アパート投資は『戦略』と『準備』が成否を分ける

一棟アパート投資は初心者から中級者にとって魅力的な資産運用手段ですが、その成功可否は事前の戦略設計と準備にかかっていると言っても過言ではありません。

区分マンション投資とは異なり、一棟を丸ごと経営するには大きな責任と裁量が伴います。だからこそ、綿密な計画とリスク管理が求められます。本記事で解説したように、まずは投資の目的を明確にし、自分にこの投資が向いているか慎重に見極めましょう。十分な自己資金を用意し、無理のない資金計画でスタートすることが重要です。物件選びでは利回りや価格だけに飛びつかず、需要や経費、将来性まで総合的に判断してください。「儲けやすさ」だけでなく「失敗しにくさ」という視点も忘れずに持つことが大切です。

また、一棟アパート経営は始めてからも学びと工夫の連続です。賃貸市場の変化に対応し、空室対策や建物維持に取り組む姿勢が求められます。信頼できる管理会社や専門家の力を借りつつ、オーナー自身も知識をアップデートしていきましょう。税務面でも適切な対策を講じつつ、過度な節税には注意するバランス感覚が必要です。

結局のところ、一棟アパート投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といえます。上手に運用できれば安定収入と資産形成に大きく貢献しますが、準備不足や戦略ミスがあると失敗する可能性もあります。本記事で挙げたポイントを参考に、“攻め”と“守り”の両面から綿密にプランを練ってください。空き家再生や地域活性化にもつながる一棟アパート経営は、単なる投資に留まらず社会的にも意義のある取り組みと言えるでしょう。

出典元
*1 国土交通省: 「【令和5年3月23日】　令和５年地価公示を公表しました」
*2 総務省統計局: 「令和5年住宅・土地統計調査」
*3 国土交通省:「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
*4 オリックス銀行: 「不動産投資ローン」