空き家をリノベーションすることでSDGsに貢献！さらに地域活性や資産形成にもつながる？

SDGsと空き家の関係｜なぜ今、注目されているのか

SDGsの基本と「住み続けられるまちづくり」

2015年に国連で採択された「持続可能な開発目標（SDGs）」は、2030年までに達成すべき17の国際目標です。

SDGsでは貧困や環境など幅広い課題への目標が掲げられており、その中の一つが「住み続けられるまちづくりを」（目標11）です。これは都市や地域社会を安全・強靱（レジリエント）かつ持続可能にすることを目指した目標で、すべての人に安全で安心して暮らせる住宅や街づくりを提供することを含みます。

日本でも各自治体がSDGsを指針に地域課題の解決に取り組んでおり、増加する空き家問題もこの「住み続けられるまちづくり」に深く関連しています。

空き家活用がSDGsの複数目標に貢献する理由

日本では現在、全国の空き家総数が約900万戸に達し、住宅全体の約13.8%と過去最多を更新しています(*1)。この空き家増加は少子高齢化や人口流出に伴う社会課題となり、国も2023年12月13日に空家等対策特別措置法を改正し、新たに「管理不足空き家」の制度を創設して固定資産税の徴収対象から給付する対策を強化しています(*2)。

こうした空き家問題の解決策として注目されるのが空き家のリノベーション（再生利用）です。使われていない空き家を「資源」と捉えて有効活用することは、SDGsが掲げる「つくる責任・つかう責任」（目標12）による資源の循環利用や、「住み続けられるまちづくりを」（目標11）の実現に直結するとされています。

さらに空き家リノベーションは、経済成長と雇用創出（目標8）、エネルギー効率改善（目標7）、気候変動対策（目標13）など複数の目標達成にも寄与します。

つまり、空き家を活かすことはSDGsの理念に合致し、社会・環境・経済の持続可能性を高める一石三鳥の取り組みなのです。

空き家をリノベーションすることで得られる3つのSDGs効果

廃棄物削減と資源の循環利用（目標12）

空き家リノベーション最大のメリットの一つが、建築廃材の削減と資源の有効活用です。日本の住宅は新築志向が強く、平均利用期間は約30年と欧米より短いため大量の家屋が解体・建替えられてきました(*3)。その結果、まだ使える住宅が廃棄物となり資源の無駄遣いが問題となっています。

空き家を解体せずにリノベーションして再利用すれば、解体で生じる産業廃棄物を減らせるだけでなく、新築に比べて少ない資材で済むため資源消費も抑えられます。例えば古い木材や建具を活かしてリフォームすれば、「つくる責任・つかう責任」（SDG12）の実践となり、循環型社会に寄与します。

不要になった空き家を地域の資源として蘇らせることは、廃棄物削減とリサイクル促進の好例と言えるでしょう。

地域経済の活性化・雇用創出（目標8・11）

空き家の再生利用は地域経済にもプラスの波及効果をもたらします。まず、リノベーション工事そのものが地元の建設業者や職人の仕事を生み出し、「働きがいも経済成長も」（SDG8）に貢献します。特に地方では空き家改修の需要拡大が新たな雇用につながるケースも多くあります。

また、リノベーションした空き家を活用して店舗や観光施設、移住者向け住宅にすれば、人の流れが生まれて地域に活気が戻ります。例えば使われなくなっていた古民家がカフェやシェアオフィスになれば観光客やテレワーカーが訪れ、周辺ビジネスも潤います。

こうした事例は全国各地で見られ、空き家活用が「住み続けられるまちづくり」（SDG11）につながる好循環を生んでいます。空き家リノベによって地域コミュニティに人と経済活動を呼び戻し、地方創生・地域活性化に寄与できる点も大きな効果です。

エネルギー効率の向上と気候変動対策（目標7・13）

空き家をリノベーションすることは、エネルギー効率の改善や温室効果ガス排出削減にもつながります。

古い住宅は断熱性能が低かったり設備が旧式である場合が多く、そのまま放置されるとエネルギーロスが続いてしまいます。リノベーションの過程で断熱改修や省エネ設備（高効率給湯器、LED照明、太陽光発電パネルなど）を導入すれば、住宅のエネルギー消費を大幅に削減できます。これは「エネルギーをみんなに、そしてクリーンに」（SDG7）の実践そのものです。

また、新築を建てる代わりに既存の建物を活用することは、建材製造や建設時に発生するCO2を削減する効果もあります。建築分野は気候変動への影響が大きいですが、空き家リノベであれば新築より環境負荷を抑えられ、「気候変動に具体的な対策を」（SDG13）につながります。

さらに、空き家に太陽光パネルを設置して再生可能エネルギーを活用する事例もあり、地域の脱炭素化にも貢献します。このように空き家再生は環境面でもメリットが大きく、持続可能なまちづくりの重要なアプローチです。

空き家リノベによる地域活性化の成功事例

地方移住支援と古民家再生

地方で進む人口減少に対し、空き家を活用した移住支援策が各地で成果を上げています。自治体は「空き家バンク」などで空き家情報を提供し、都市部からの移住希望者に古民家を紹介する取り組みを進めています。

徳島県神山町はその好例で、老朽化した空き家にIT企業のサテライトオフィスを誘致し、若者の移住・定住を促進しました(*4)。これにより空き家が改修されて住居や事業所として再生され、新たな働き手が地域に移り住むという好循環が生まれました。神山町では行政と企業・住民が連携し、空き家対策を地域創生策にうまく組み込んだ結果、地域全体の魅力向上と持続可能なまちづくりにつながっています。

また他の地域でも、空き家を移住者向け住宅や体験滞在施設に改装し、移住希望者を呼び込む施策が活発化しています。空き家リノベと地方移住支援を組み合わせることで、人口減に悩む地域でも新しい住民とコミュニティが生まれ、地域活性化の成功事例が増えています。

空き家カフェ・ゲストハウスとしての活用

空き家を地域の観光資源や交流拠点として再生した事例も各地で見られます。代表的なのが古民家カフェやゲストハウスへの活用です。

例えば広島県尾道市では、NPO法人が歴史ある空き家を次々と再生し、カフェやギャラリー、ゲストハウスなど新たな観光スポットに生まれ変わらせました。その結果、2008年以降で150軒以上の空き家が利活用され、若者の移住と雇用創出にも結び付いています(*5)。

特に尾道の古民家ゲストハウスは移住者がスタッフとして働く場にもなり、地域に定住するきっかけとなりました。古い町並みを活かしたカフェや民泊施設は観光客にも人気があり、地域経済にも大きく貢献しています。

こうした空き家再生プロジェクトは、空洞化した商店街やシャッター街の再活性化にも効果を上げています。空き家をおしゃれなカフェに改装すれば地元の人々の憩いの場が生まれ、旅行者にとっても魅力的な寄り道スポットとなります。ゲストハウスとして活用すれば、地域に滞在する人が増えて交流人口が拡大します。

このように空き家を創意工夫でリノベーションすることで、その町ならではの個性的な施設となり、地域のブランド価値向上にもつながっています。

空き家リノベは資産形成にもつながる？

空き家投資の初期コストと利回り

空き家リノベーションは社会貢献だけでなく、上手に活用すれば不動産投資として収益を上げることも可能です。

一般的に、空き家物件の購入費用は立地や状態によって大きく変わりますが、築古物件であれば数百万円程度から取得できます。実際、「タダ同然」の極めて安い価格で売りに出される空き家も地方には存在します。

加えて全面リフォーム費用は規模によりますが、戸建て一軒あたりおおむね数百万円〜数千万円（例えば500万〜2,000万円程度）が相場です。新築住宅を購入するより初期コストを抑えられる点は魅力と言えるでしょう。こうした低コストで入手・改修した空き家を賃貸に出せば、高い利回りを得られる可能性があります。

もちろん物件の所在地や需要によって収入は変動しますが、適切な物件を安く再生できれば、このように利回り二桁の高収益も十分に狙えるでしょう。

売却益・賃貸収入などの収益モデル

空き家リノベによる資産形成のモデルには、大きく分けて「賃貸収入を得る」パターンと「再生後に売却して利益を得る」パターンの二つがあります。

このように、空き家リノベーションは「安定収入」と「売却益」の両面からアプローチ可能な投資スタイルであり、資産形成に向けた柔軟な選択肢があるのが特徴です。

補助金や制度を活用して始めやすくなる空き家リノベ

国や自治体の補助金・税制優遇策

空き家のリノベーションを後押しする公的な支援策も充実しつつあります。

これらの制度を活用することで、空き家リノベの初期費用を抑えつつ、放置リスクを避けられます。行政支援と税制の両面から「やるなら今」という環境が整ってきていると言えるでしょう。

リノベーション事業に使える助成金の例

実際に各自治体では、空き家の改修や活用に関する補助金・助成金が多数用意されています。地方自治体の具体的な助成例をいくつか紹介しましょう。

• 佐賀県鹿島市：「空き家活用事業助成金」という制度を設け、鹿島市内の空き家に移住して定住する人、または市外からの移住者に空き家を賃貸提供する所有者に対し、キッチン・トイレ・浴室など住宅の改修費用の1/2（上限50万円）を補助しています(*6)。さらに施工業者は市内業者に限るといった地域経済に配慮した条件も付されています。
• 長野県飯山市：「飯山市移住支援住宅建設促進事業（改修）」として、市外から転入し自ら居住するために空き家を改修する場合に上限20万円の補助金を交付しています(*7)。移住者の住宅取得支援の一環で、古民家などの改修費用の一部を市が負担するものです。

このほかにも各地で「空き家リフォーム補助」「空き家活用支援金」など名称は様々ですが、補助率や上限額も含めて似たような制度が数多くあります。多くの場合、自治体への事前申請や工事完了後の報告が必要ですが、要件に合致すれば数十万円規模の支援が受けられます。

空き家リノベを検討する際は、ぜひ市区町村のホームページでこうした補助金制度を調べて活用しましょう。助成金を上手に使えば自己負担を減らせるため、初めてでも空き家再生にチャレンジしやすくなります。

よくある質問（FAQ）

Q1 古くてもリノベできる空き家の条件は？

基本的には構造がしっかりしていれば古い家でもリノベ可能です。

ただし以下の点をチェックする必要があります。

要は「骨組みが生きているか」が条件と言えます。古民家など築100年近い家でも構造躯体が健在なら再生できますし、一方で築浅でも手抜き工事の家は難しいことがあります。専門家に建物診断を依頼し、再生の可否と必要な補強工事を判断してもらうと確実です。

Q2 補助金を受けるにはどんな条件や手続きが必要？

補助金の種類によりますが、一般的には自治体への申請と一定の要件の充足が必要です。

多くの補助金制度では事前に計画書や見積書を提出して交付決定を受け、その後工事を完了してから実績報告をする流れになります。

また、補助対象者の条件として「○年以上定住すること」「地域外からの移住者であること」「リフォーム後に一定期間賃貸活用すること」などが定められるケースが多いです。

例えば先述の佐賀県鹿島市では「市内に3年以上定住する移住者」や「移住者に空き家を3年以上賃貸する所有者」が補助対象になっています(*7)。また「工事を地元業者に依頼すること」が条件の自治体も見られます。

要するに、地域振興につながる形で空き家を活用する人を支援する制度がほとんどです。このほか補助額にも上限や補助率（経費の何割まで補助）があり、超えた分は自己負担となります。補助金を受けるためには、各自治体の担当窓口に相談し、申請書類を整えて期限内に提出することが必要です。

自治体によって細かな要件が異なるため、公式ホームページの募集要項をよく確認しましょう。必要な書類が揃っていないと申請が通らないこともあるので注意してください。条件さえ満たせば資金面で大いに助かりますので、ぜひ積極的に活用してみてください。

Q3 投資として空き家リノベは本当に儲かる？

適切な物件選びと運用をすれば高収益を得られる可能性がありますが、注意点もあります。

メリットとしては、先述のように購入費用が安いため家賃収入に対する利回りが高くなりやすい点が挙げられます。実際に利回り10〜15%超の好事例も報告されています。特に都市部で狭小でも生活利便性の高い空き家をリノベして貸し出したケースなどは、借り手にも割安感があり高稼働を維持できるようです。

一方で、リスクや留意点もあります。まず融資のハードルです。古い空き家物件は「再建築不可」のように担保価値が低いケースも多く、銀行ローンが組めない場合があります。そのため自己資金で賄う必要があり、複数物件を一度に展開するのは難しいかもしれません。

また、空き家特有のリスクとして、予期せぬ修繕費が後から発生する可能性もあります。リノベ完了後に雨漏りや給排水トラブルが見つかれば追加費用が利益を圧迫します。さらに、地方の空き家では借り手・買い手がつかず空室期間が長引くリスクも考慮すべきです。

不動産管理の手間もマンション投資に比べてかかります。それでも物件と運用次第では高いリターンを得られる魅力的な投資であることは確かです。社会貢献と収益を両立できる点は他の投資にない強みでしょう。

リスク対策として、物件購入前に市場性をよく調査し、リフォームも必要最小限に留めるなどコスト管理を徹底してください。余裕のある収支計画と長期的な視点で取り組めば、空き家リノベ投資は十分「儲かる」可能性があります。

まとめ｜空き家リノベはSDGs実践の第一歩であり、未来への投資でもある

増え続ける空き家は社会課題であると同時に、見方を変えれば大きな潜在資源でもあります。空き家をリノベーションして活用することは、廃棄物削減や地域活性化といったSDGsの目標に直結し、持続可能な社会づくりの第一歩となります。

使い手のいなかった家が新たな住まいや店舗によみがえることで、人とコミュニティが戻り、地域に笑顔と賑わいが生まれます。また、それは所有者や利活用者にとっても資産価値の向上や収入創出という形で未来への投資となり得ます。

もちろん課題もありますが、国や自治体の支援策も拡充され、取り組みの環境は整いつつあります。空き家リノベはSDGs時代にふさわしい「循環」と「共生」のプロジェクトです。社会貢献と経済的メリットを両立できるこの取り組みが、持続可能な未来を創り、地域を変え、日本を、そして地球をより良くしていく力になるでしょう。

出典元
*1 総務省統計局: 「令和5年住宅・土地統計調査（速報）」
*2 国土交通省:「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施 を図るために必要な指針（ガイドライン） 」
*3 国土交通省: 「日本の住宅は長持ちしない」
*4 徳島県神山町:「空き家再生事例」
*5 広島県尾道市:「尾道空き家再生プロジェクト」
*6 佐賀県鹿島市: 「空き家活用事業助成金」
*7 長野県飯山市: 「移住支援住宅建設促進事業（改修）」