不動産投資ローンを借り換えるべきタイミングは？メリットと向いていないケースも徹底解説！

不動産投資ローンの「借り換え」とは？

借り換えの基本的な仕組み

不動産投資ローンの借り換えとは、現在返済中の投資用ローンを別の金融機関やローン商品で組み直し、一括返済することです。金利や融資期間など条件の良いローンに借り換えれば、月々の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

投資用ローンは借入額が大きく長期返済になりがちなため、定期的に条件を見直して返済負担を軽減することが大切です。ただし、借り換えによって必ず得をするとは限らない点に注意が必要です。新たな借入れには審査や諸費用が発生するため、メリットとデメリットを見極めた判断が求められます。

住宅ローンの借り換えとの違い

同じ「借り換え」でも、自宅の住宅ローンと投資用ローンでは事情が異なります。

借り換えを検討すべき代表的なタイミングとは？

金利が下がったタイミング

市場金利が大きく低下した場合は、借り換えの好機と言えます。現在のローン金利より新ローン金利が年0.5〜1％以上低ければ、借り換えメリットが出やすいとされています(*1)。

日本では長年超低金利が続いてきましたが、2024年以降は金利上昇局面に入っています。それでも、旧ローンより有利な低金利商品が見つかった場合には、一度シミュレーションしてみる価値があります。大切なのは、金利差だけで飛びつかず、総返済額や費用も含めて総合的に判断することです。

ローン残高が多く残っている場合

残りの借入残高が大きく、返済期間も十分残っている場合は、借り換え効果が大きくなります。一般的に残高1,000万円以上・残り返済期間10年以上があるなら、借り換えメリットが出やすい条件とされています。残高や期間が大きいほど、金利引き下げによる利息軽減額も大きくなるからです。

逆に残高が少なく返済終了が近い場合は、借り換えの恩恵が小さくなります。試算する際は諸費用も考慮し、本当にメリットが出るか総返済額で比較する必要があります。

複数物件を保有し始めたとき

物件数が増え複数のローンを抱えるようになったタイミングも、借り換え検討の好機です。条件の良い金融機関に借り換えてローンをまとめられれば、金利負担の軽減と管理効率の向上が期待できます。

また、当初ノンバンクなど高金利ローンを利用していた場合、実績を積んでから銀行や信用金庫の低金利ローンに借り換えることで大幅な金利引き下げが可能になるケースもあります。ただし全額を引き受けてもらうには担保評価などの条件を満たす必要があります。

法人化・個人間のステージ変更時

個人から法人へ移行するタイミングでも借り換えを検討できます。法人化することでより大口の融資を受けやすくなる一方、ローン条件（特に金利）は個人契約より厳しくなる傾向があるため注意が必要です。

例えば個人名義で組んだローンを法人名義に借り換えることで、経費計上による節税効果を得つつ資金繰りを改善できるケースもあります。ただし法人化直後は実績不足で希望する条件が得られない可能性もあります。法人・個人それぞれのメリットを総合的に比較して判断しましょう。

不動産投資ローンの借り換えで得られる4つのメリット

金利引き下げによる返済額の圧縮

借り換え最大のメリットは、金利引き下げによって毎月の返済額と総利息を圧縮できることです。過去に契約したローン金利が高ければ高いほど、新ローンで低金利を適用する効果は大きくなります。

実際、住宅ローン利用者調査では、借り換え前の適用金利は「年1.0～1.5%」が最も多く、借り換え後は「年0.5～1.0%」が最多となっています。多くの借り換え実行者が、変動金利などより低い金利の商品に移行した結果といえます。

金利が1%以上下がれば総返済額は大幅に減少し、場合によっては数百万円単位で利息を節約できます。また、固定から変動への乗り換えなど金利タイプの変更によって返済額を抑えるケースもあります（ただし将来金利上昇リスクには注意が必要です）。

日本では長年超低金利が続いてきましたが、2024年3月のマイナス金利解消政策、同年7月の政策金利0.25％への引き上げ、さらに2025年1月の0.5％への追加利上げにより、上昇局面に本格的に入っています。

キャッシュフロー改善

毎月の返済額が減れば、手元に残るキャッシュフローが改善します。不動産投資では家賃収入とローン返済のバランスが重要ですが、借り換えによって支出が減ることで収支の黒字幅が拡大します。

例えば借り換え前は家賃収入から返済を引くとほとんど残らなかった状態でも、返済額を圧縮できれば毎月数万円の余裕が生まれるでしょう。これにより、空室や修繕への備え資金を確保したり、新たな投資の原資に充てたりと、経営の安定性が向上します。

2022年度住宅ローン借り換えの統計調査結果によると、借り換え後の金利タイプは「変動型」が51.5％で最も多く、借り換え理由として変動型では「金利が低くなるから」が60.5％を占めています(*4)。返済負担軽減による資金繰り改善を狙うケースが多いことがうかがえます。

借り換えは攻めの投資というより守りの経営改善策として、キャッシュフロー健全化に役立つでしょう。

融資期間の延長による月々負担の軽減

借り換え時に返済期間を延ばせれば、1回あたりの返済額をさらに減らすことができます。ただし期間を延長すれば総支払利息は増加し完済が遅れる点に注意が必要です。

また、金融機関によって完済時年齢など期間延長の制約もあります。無理のない範囲で計画的に期間調整を行いましょう。

管理金融機関の一本化による効率化

借り換えによって取引金融機関を一本化できる場合、複数ローンの管理が楽になり効率的です。返済日や金利交渉などの手続きも一箇所にまとまり、管理負担が減ります。

また、メインの金融機関との取引実績が深まれば、追加融資や条件交渉において優遇を受けやすくなる可能性もあります。ただし一本化には新たな金融機関が全額引き受ける必要があり、借入規模や担保評価によっては実現が難しい点も覚えておきましょう。

借り換えに向いていないケースとは？

ローン残高が少ない or 返済年数が短い

ローン残高や残り返済期間が少ない場合は、借り換えのメリットはほとんどありません。残債が小額、完済までの期間が短いケースでは利息軽減効果がわずかで、諸費用の負担が上回ってしまうためです。

一般的に残高1,000万円未満・残期間5年以下であれば借り換え効果は乏しいと考えられます。

団信・保証料の再発生でコストが増える

借り換え時には様々な初期費用が発生します。新ローン契約時の事務手数料、印紙税、抵当権設定の登記費用に加え、民間ローンなら保証料が必要になる場合もあります。

また、団体信用生命保険（団信）に加入するローンでは、団信保険料が新たに発生する点にも留意が必要です。これらのコストは数十万円規模になることもあり、ローン残高が少ない場合はメリットを相殺しかねません。

さらに、既存ローンを一括返済する際の繰上返済手数料や抵当権抹消費用も忘れてはいけません。諸費用をすべて考慮に入れてなおメリットが出るか、総返済額ベースで精査することが大切です。

信用スコアが悪化している場合

借り換えには新たな審査が伴うため、借り手の信用状態が悪化していると実行が難しくなります。

例えば前回ローン契約以降に収入が大幅に減少した、他の借入が増えている、延滞や事故情報がある、といった場合です。当然ながら金融機関は借換後も安定返済できることを重視するため、属性評価が低下していると審査落ちや希望条件での融資が受けられない可能性が高いです。

常陽銀行も、転職後や減収後は住宅ローンの審査に通りづらくなり借り換えできない可能性があると注意喚起しています(*2)。したがって信用状態に不安がある場合は、無理に借り換えを進めず現行ローンの繰上返済や支出見直しによる対応を検討すべきです。

また、借り換え検討中に転職や独立などの予定があるなら、その前に手続きを済ませるのが賢明でしょう。信用力を維持または向上させた状態でこそ、有利な条件での借り換えが実現できます。

借り換えを成功させる判断基準と試算ポイント

総返済額・手数料を含めて比較する

借り換え検討時は、新旧ローンの総返済額を諸費用込みで比較することが不可欠です。金利差だけでは得に思えても、前述のような諸費用を支払うことで結果的に損になる場合もあるためです。

判断基準としては、借り換え後の総支払額が借り換え前より確実に減ることが最低条件となります。その上で、削減額（借り換えメリット額）が十分大きいかを確認しましょう。一般には数万円程度の僅かな差しかない場合、手間倒れになる可能性が高く、数十万円以上の削減が見込めるケースで検討すべきと言われます。

また、総返済額だけでなく投資利回りへの影響も試算しましょう。借り換えで月々キャッシュフローが改善しても、総合的な投資収益が下がっては意味がありません。

さらに金利変動リスクも考慮し、変動金利型の場合は将来の金利上昇シナリオでもメリットが出るかシミュレーションしておくことが大切です。

返済期間・金利タイプ・繰上返済の有無を確認

借り換え条件を比較する際は、返済期間、金利タイプ、繰上返済の可否といった項目もチェックしましょう。

まず返済期間は、同じ金利でも期間が長いほど毎月の負担が軽くなりますが総利息は増えます。自分の投資計画（いつまでに完済したいか、物件を何年保有するか）に合った期間設定になっているか確認してください。

次に金利タイプですが、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかは重要なポイントです。借り換え後に固定へ切り替えれば将来金利上昇リスクを抑えられますが、借入直後の金利水準は変動より高くなるため月々の返済額が増える可能性があります。

一方、変動金利型は現時点で返済額を低く抑えられますが、将来の利上げ次第では総返済額が増えるリスクがあります。

最後に繰上返済について、新ローンで繰上返済手数料が無料かどうかや、繰上返済の可否が将来の計画に影響しないかも確認しましょう。

実質キャッシュフロー改善額を試算する

借り換えにより毎月どれだけ手元資金が増えるかも確認しましょう。

毎月の返済減少額を算出し、借り換え費用をその額で何ヶ月で回収できるかを計算します。費用回収に極端に長い期間がかかるようなら、借り換えの効果は薄いと判断できます。

借り換え時に気をつけたい注意点とリスク

登記費用や違約金などのコスト

借り換えには様々なコストが伴うことを改めて認識しておきましょう。

特に見落としがちなのが、登記関連費用です。新しい抵当権を設定する際には登録免許税（借入額の0.4%）がかかり、司法書士への報酬も発生します。

また、既存ローンを一括返済する際に繰上返済の違約金（手数料）が請求される場合があります。固定金利期間中のローンでは契約内容によって数万円程度の違約金が定められていることがあるため、事前にローン約款を確認しましょう。

さらに、金融機関によっては融資事務手数料として数万円〜数十万円が必要になり、保証会社利用型では新たな保証料を前払いするケースもあります。これらの費用合計は場合によって数十万〜100万円超に達するため、無視できない負担です。借り換え後に「思ったより出費が多かった」ということのないよう、すべてのコストを洗い出して資金計画に織り込むことが重要です。

借り換えで信用情報に影響が出るケース

借り換え手続きが信用情報（クレジットスコア）に与える影響にも留意しましょう。

まず、借り換えのために短期間で複数のローン申込みを行うと、個人信用情報に申込履歴が重複しスコアにマイナス影響を与える可能性があります。金融機関はこの「申込み過多」の状況を嫌う傾向があるため、同時期に何社も申し込まないのが無難です。

また、借り換えで新規借入として記録が残ることで、一時的に総借入額が増えたように見える場合があります。旧ローン完済が確認できるまでの間は一時的に二重債務状態となる点に注意してください。ただし通常は完済報告がなされれば問題は解消します。

さらに法人名義で借り換える場合も、代表者の個人保証を求められるケースが多く、代表者個人の信用情報に新規借入として記録されます。したがって将来的にマイホームローンなど他の借入を検討しているなら、その時点での借入残高や履歴に今回の借り換えが影響する可能性も考慮しましょう。

総じて、借り換え自体は適切に行えば信用に悪影響を及ぼすものではありませんが、短期集中の申し込みや過剰な借入にならないよう計画的に進めることが大切です。

賃料下落や空室リスクとセットで考える

借り換え後に家賃収入の下落や空室増加が起きた場合にも耐えられるよう、リスク管理が必要です。いくら返済額を減らせても収入自体が減ってしまっては意味がありません。

将来の賃料相場の下落や空室リスクを織り込んだうえで、安全に余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1 変動金利と固定金利、借り換えるならどっち？

一概にどちらが有利とは言えません。

変動金利は当初の返済負担を軽減できますが、将来の金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。固定金利は借入直後の金利は変動型より高めですが、その後の金利変動による影響を受けず返済額を固定できます。

今後の金利上昇が心配なら固定で安心を得る、一方で当面大きな上昇はないと見込むなら低金利の変動を活用するといった判断になります。

Q2 借り換えの審査は初回より厳しい？

基本的には新規融資と同様の審査が行われます。

借り換えだから特別に厳しいということはありませんが、借り手の信用状態や物件価値が初回借入時より低下していれば審査は厳しくなります。逆に、収入や資産が増えるなど信用力が向上していれば通りやすくなるでしょう。

また、昨今は投資用ローン全体で審査基準が厳しくなる傾向もあり、以前は通ったケースでも現在は難しい場合もあります。

Q3 法人化したら借り換えは有利になる？

法人化によって借り換え条件が大幅に有利になるとは限りません。

一般に法人向けローンは個人より金利が高く、融資期間も短めになる傾向があります。また設立直後の法人は実績がないため審査が厳しくなりがちです。

法人化の主なメリットは節税効果や融資枠の拡大であり、借り換え金利そのものが下がる保証はない点に注意しましょう。

まとめ｜借り換えは「タイミングと計算」がカギ。焦らず戦略的に判断を！

不動産投資ローンの借り換えを成功させるには、タイミングの見極めと事前のシミュレーションが欠かせません。たとえ現在より金利が下がっていたり、返済残高が多く残っているタイミングであっても、手数料・登記費用・事務手数料・違約金などの諸費用を考慮しなければ、かえって損をする可能性があります。

また、借り換えによって月々の返済額は下がっても、トータル返済額が増えてしまうケースもあるため、見かけの金利や返済額だけに惑わされず、キャッシュフローと総支払額の両面から試算することが重要です。

借り換えは決して「今が低金利だから」と勢いで行うものではなく、将来の返済計画・運営方針・出口戦略を踏まえた判断が必要です。特に不動産投資の場合は、家賃収入とのバランスや物件の収益性との整合性も確認しながら、借り換え後の経営計画全体が成り立つかどうかを慎重に見極めることが求められます。

つまり、借り換えは「数字で納得できる場合のみ、戦略的に行うべき手段」です。チャンスに見える局面でも、冷静に損益を比較し、借り換えによってどの程度のメリットがあるかを明確にした上で実行することが、失敗を避ける最大のポイントと言えるでしょう。

出典元
*1 住宅金融支援機構: 「住宅ローン利用者の実態調査​​」
*2 常陽銀行: 「住宅ローンを借り換えるべき？タイミングは？」
*3 住宅金融支援機構:「15年固定金利期間経過による金利見直しについて」
*4 住宅金融支援機構: 「2022 年度 住宅ローン借換えの実態調査結果」